Neuausschreibung von Brandschutzleistungen für Nutzerausbauten

In Abhängigkeit von Gebäudeart (Hochhaus, Versammlungsstätte, Krankenhaus etc.) greifen spezielle Vorschriften (z. B. GarVO, VStättVO).

Der Nutzerausbau kann zu einer Nutzungsänderung oder einer Erweiterung von Brandlasten führen, sodass eine (Teil-)Baugenehmigung mit brandschutztechnischer Prüfung nötig wird.

DIN 4102 (Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen) bzw. EN 13501 (europäische Klassifizierung).

MLAR (Muster-Leitungsanlagenrichtlinie) für elektrische Leitungen, Rohrleitungen in Flucht- und Rettungswegen.

Musterbauordnung (MBO), die von den Bundesländern abweichend umgesetzt werden kann.

Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) und Technische Regeln ASR A2.2 (Maßnahmen gegen Brände, Feuerlöscher, Fluchtwege).

DGUV-Vorschriften (Unfallkassen), z. B. zur Brandschutzausrüstung, Brandhelfer, Unterweisung.

Feuerwehrpläne, Rettungswegepläne, ggf. Anforderungen des Sachversicherers (VdS-Richtlinien) bei Sprinkleranlagen oder Speziallöschsystemen.

Brandwände bzw. brandabschnittbildende Wände/Decken, ggf. F30/F90-Konstruktionen.

Brandschutzbekleidungen (z. B. Kabelabschottungen, Rohrdurchführungen, Brandschutztüren).

Ergänzung von Verkleidungen (abgehängte Decken) mit definiertem Feuerwiderstand.

Brandmeldeanlagen (Erweiterung bestehender Systeme, neue Rauchmelder in ausgebauten Bereichen).

RWA-Anlagen (Rauch-Wärme-Abzugsanlagen), Entrauchungsklappen, Ventilatoren.

Löschanlagen (Sprinkler, Schaumlösch-, Gaslöschsysteme) falls neue Raumvolumina, höhere Brandlasten oder Laboreinrichtungen.

Flucht- und Rettungspläne, neu oder angepasst, mit Kennzeichnung der Wege, Feuerlöscherstandorte.

Schulungen von Mitarbeitenden (Feuerwehrpläne, Alarmpläne).

Ergänzung von Brand- und Rauchschutztüren mit korrekten Schließern, Feststellanlagen.

Erstellung oder Anpassung des Brandschutzkonzepts für den Nutzerausbau.

Prüfzeugnisse und Zulassungen (z. B. Bauartzulassungen, Ü-Kennzeichen) für verbaute Bauteile.

Ggf. Brandschutzbauüberwachung oder Fachbauleitung Brandschutz bei der Ausführung.

Wenn bereits ein Generalunternehmer den Kernbau realisiert, kann der Nutzerausbau inklusive Brandschutzmaßnahmen als Zusatzleistung beauftragt werden.

Vorteil: Weniger Schnittstellen; Nachteil: Weniger Auswahl an Spezialanbietern, evtl. höhere Kosten.

Ausschreibung „Brandschutz-Nutzerausbau“ für ein Fachunternehmen, das baulichen und anlagentechnischen Brandschutz liefert.

So können spezialisierte Betriebe in den Wettbewerb treten, ggf. günstigere oder innovativere Lösungen.

Ob man ein Brandschutzplanungsbüro separat beauftragt (z. B. für Fachplanung, Erstellung Brandschutzkonzept) und danach in einem separaten Gewerk die Ausführung vergeben.

Oder man schreibt ein Planung + Ausführung als Gesamtpaket (Planer mit Ausführungsverantwortung).

Für anlagentechnische Brandschutzsysteme (Brandmeldeanlage, Sprinkler etc.) kann es Wartungsverträge geben, die nach Errichtung beginnen.

Ggf. Integration in bestehende Wartungsverträge des Gebäudes oder separate Ausschreibung.

Feuerwiderstandsklassen (F30, F90) für Wände, Decken, Installationsschächte.

Anforderungen an Türsysteme (Brandschutz- oder Rauchschutztüren mit Feststellanlagen, selbstschließender Mechanismus).

Durchführung von Kabeln, Rohren, Schächten inkl. Brandabschottungen.

Erweiterung oder Neuverlegung von Rauchmeldern, Brandmeldezentralen, Alarmierungsanlagen.

Ggf. Integration in vorhandene (zentrale) BMA oder RWA-Steuerung.

Löschtechnik (z. B. Anbindung an Haus-Sprinkler, neue Sprinklerdüsen in ausgebauten Räumen).

Brandschutzkonzept: Entweder Aktualisierung oder Neuaufstellung; Koordination mit den vorhandenen bauordnungsrechtlichen Unterlagen.

Erstellung bzw. Anpassung von Flucht- und Rettungsplänen und Beschilderungen.

Nachweise (z. B. Prüfzeugnisse, Zulassungen im Einzelfall, CE-Kennzeichnungen).

Wenn brandschutzrelevante Bauteile im Küchen- oder Gastronomiebereich verbaut werden (fettige Abluft, Reinigungsintervalle).

Spezielle Deckenkonstruktionen oder Reinigungsöffnungen für Abluftsysteme

Brandmeldeanlage, Rauchabzugsklappen, Türsteuerungen können in die Zentrale Gebäudeleittechnik integriert werden.

Schnittstellen definieren (z. B. BACnet, KNX, LON), Alarmweiterleitung an Wachdienst.

Brandschutztüren müssen ggf. Freigabe im Brandfall erhalten, Koppelung mit Zutrittskontrollsystem (Fail Safe oder Fail Secure).

Notausgangsfunktion in elektrischen Schlössern.

Brandschutzbeauftragte oder -fachkraft im Betrieb, die den neuen Ausbau abnimmt und laufend überwacht.

Schulung des Personals bzgl. neuen Brandschutzkomponenten (z. B. Handhabung Gaslöschanlage in Serverraum, Wartungsintervalle).

Möblierung, Bühnenbauten, Deko im Event-/Konferenzbereich können Brandlast steigern.

Ausschreibung kann spezielle Feuerhemmende (B1) Stoffe, Vorhänge, Teppiche fordern.

Größere Personenansammlung -> z. B. Versammlungsstättenverordnung (VStättVO).

Eingänge/Ausgänge, Beschilderung, Paniktürbeschläge.

Zusätzliche Rauchmelder, Deckensprinkler.

Löschdecke, Feuerwehr-Anschluss.

Brandschutzplatten, -putze, -farben, die möglichst umweltfreundlich (VOC-arm, recyclingfähig) sind.

Anbieter sollten ggf. Umweltlabels oder EPDs (Environmental Product Declarations) vorweisen.

Beim Einbau brandhemmender Bauteile: Tariftreue, Arbeitsschutz des Montagepersonals, faire Bedingungen.

Ggf. Berücksichtigung von Wartungsaufwand für Löschanlagen, Brandmeldezentralen, Absauganlagen.

Energieeffiziente Brandschutzlüfter, Minimierung von Standbyverbräuchen.

Zeitliche Verzögerungen (Behördenauflagen, Lieferengpässe für Brandschutzelemente).

Technische Koordinationsprobleme (z. B. bei Integration in vorhandene BMA).

Mögliche Komplikationen bei Umsetzung (z. B. Statik, Durchdringungen, Kabelbrandgefahr).

Pönalen oder Bonus-Malus, falls brandschutzrelevante Termine überschritten werden (Abnahme durch Baubehörde).

Force Majeure-Klauseln bei unvorhersehbaren Hindernissen (Lieferketten, höhere Gewalt).

Projektleiter Ebene → Fachbauleiter Brandschutz → GU-Geschäftsführung → ggf. Schlichter/Stellen.

Temporäre Brandschutzmaßnahmen, falls einzelne Systeme noch nicht fertig (z. B. Brandschutzwache, mobile Rauchschutzvorhänge).

Kostenverteilung, wer verantwortet Interimsmaßnahmen?

Klare technische Spezifikation: Feuerwiderstände, Anlagentechnik, Schnittstellen BMA, Dokumentationspflichten (Brandschutznachweise).

Angabe von Normen (DIN 4102 / EN 13501, MLAR, Musterbauordnung).

Preis: Bau- und Einbaukosten, Wartungs- und Instandhaltungskosten (TCO).

Qualität: Referenzen, Qualifikationen, Erfahrungsnachweise im Brandschutz, ggf. Personenzertifikate (z. B. Fachbauleiter Brandschutz).

Termintreue: Realistischer Zeitplan, Verfügbarkeit von Kapazitäten.

Nachhaltigkeit: Material-Ökobilanz, Recyclingfähigkeit, Bieter-Umweltkonzepte.

Öffentliche Auftraggeber: VOB/A (Bauleistungen) oder UVgO/VOL/A (wenn’s Dienst-/Lieferleistung).

Private Vergaben: Freie Gestaltung, aber oft ähnlich strukturierte Verfahren (Einholung Angebote, Verhandlung, Zuschlag).

Enge Abstimmung mit dem GU oder dem Hauptbauleiter, um Brandschutzarbeiten in den Bauzeitenplan zu integrieren.

Prüfung von Durchbrüchen, Kabelabschottungen, Einbau brandhemmender Türen zur richtigen Zeit.

Ggf. bauordnungsrechtliche Teilabnahmen (Brandschutzsachverständige, Feuerwehr).

Funktionsprüfung anlagentechnischer Komponenten (Rauchmelder, Alarmierung, RWA).

Dokumentation: Revisionsunterlagen, Zulassungsbescheide, Abnahmeprotokolle

Übergabe an den Auftraggeber (oder Mieter/Nutzer) inkl. Wartungsplänen, Handbüchern, Einweisung in Alarm- und Evakuierungsprozesse.

Einpflegen der Daten ins Gebäudeleitsystem oder Facility-Management-System (FM-Software).

Wartungsverträge für Brandmeldeanlagen, Löschsysteme, Türen, RWA-Anlagen.

Regelmäßige Prüfungen (z. B. vierteljährliche / jährliche Inspektionen), Dokumentation im Wartungsbuch.

Bei künftigen Umbauten oder geänderten Raumfunktionen kann eine erneute Brandschutzplanung nötig werden.

Aufrechterhaltung des aktuellen Brandschutzkonzepts mit allen Bau- und Anlagenteilen.

Brandhelfer, Evakuierungsübungen, Alarm- und Räumungsübungen.

Laufende Pflege der Flucht- und Rettungspläne, Aushänge und Piktogramme.

Analyse von Alarmmeldungen, Fehlalarmen, Wartungsprotokollen → Verbesserungsmaßnahmen.

Austausch von älteren Bauteilen (z. B. veraltete Rauchmelder) oder Upgrades (digitale Vernetzung).