Vergabe von Bauleistungen und Instandhaltungsverträgen
Facility Management: Brandschutz » Strategie » Bauleistung + Instandhaltung
Warum Bauleistung und Wartung gemeinsam vergeben werden sollten
Brandschutzanlagen sind essenzielle Bestandteile der Gebäudesicherheit und unterliegen gesetzlichen Vorschriften, technischen Normen und Anforderungen der Sachversicherer. Eine fehlerhafte Planung, unzureichende Wartung oder unklare Vertragsregelungen können zu erhöhten Versicherungsprämien, Leistungseinschränkungen oder sogar zum Verlust des Versicherungsschutzes führen.
Relevante Gewerke und technische Brandschutzeinrichtungen
Automatische Brandmeldeanlagen (BMA): Rauchmelder, Wärmemelder, CO2-Melder, Brandmeldesteuerzentralen
Feuerlöschanlagen: Sprinkleranlagen, Gaslöschanlagen, Wassernebelanlagen, Schaumlöschanlagen
Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA): Natürliche Rauchabzugsanlagen (NRA), maschinelle Rauchabzugsanlagen (MRA)
Löschwasserversorgung: Hydrantenanlagen, Löschwasserleitungen, Druckerhöhungsanlagen
Baulicher Brandschutz: Brandschutztüren, Feuerschutzabschlüsse, Brandschutzklappen, Brandschutzverglasungen
Explosionsschutz & Sonderlösungen: Gaswarnanlagen, Funkenlöschanlagen in Industrieanlagen
Flucht- und Rettungswegsysteme: Notbeleuchtung, Sicherheitskennzeichnung, Evakuierungssysteme
Da Versicherer spezifische Anforderungen an den Brandschutz stellen, müssen diese in die Planung, Errichtung und Wartung integriert werden. Dazu gehören:
Einhaltung spezifischer Brandschutzauflagen aus den Versicherungspolicen
Regelmäßige Wartung und Prüfungen gemäß den Vorgaben der Sachversicherer
Dokumentation und Nachweisführung für Versicherungsfälle
Schutz vor regressbedingten Leistungsausschlüssen durch den Versicherer
Viele Unternehmen vergeben die Installation der Brandschutztechnik separat von den Wartungsverträgen, was zu folgenden Problemen führt:
Überhöhte Wartungskosten durch Herstellerbindung
Ersatzteilmonopole und hohe Reparaturkosten
Verzögerte Reaktionszeiten im Störfall
Haftungsrisiken und Probleme mit Versicherungen bei Brandfällen
Mangelhafte Prüfprotokolle und fehlende Compliance mit Versicherungsauflagen
Optimale Strategie: Eine integrierte Vergabe von Bau- und Wartungsverträgen stellt sicher, dass gesetzliche Anforderungen erfüllt, Versicherungsschutz erhalten und langfristige Kosten gesenkt werden.
Anforderungen der Sachversicherer an den Brandschutz
Versicherer setzen zunehmend auf präventiven Brandschutz, um das Risiko von Großschäden zu minimieren. Unzureichender Brandschutz oder nicht dokumentierte Wartung kann dazu führen, dass die Versicherungssumme im Brandfall nicht ausgezahlt wird oder nur eine reduzierte Leistung erfolgt.
Verpflichtende Wartungsintervalle und Nachweispflichten
Sachversicherer fordern eine regelmäßige Wartung gemäß DIN-Vorgaben, insbesondere für:
-Sprinkleranlagen gemäß VdS CEA 4001 und DIN 14489
-Brandmeldeanlagen gemäß DIN 14675
-Feuerlöschanlagen und Gaslöschsysteme gemäß VdS 2108
-Rauch- und Wärmeabzugsanlagen gemäß DIN 18232
Versicherer erwarten detaillierte Wartungsprotokolle, die jährlich zur Prüfung eingereicht werden.
Fehlende oder unvollständige Wartungsnachweise führen dazu, dass Versicherer im Brandfall die Schadensregulierung verweigern.
Regressrisiken durch falsche oder unzureichende Wartung
Wenn ein Brand aufgrund einer nicht ordnungsgemäßen Wartung oder fehlerhaften Installation nicht rechtzeitig gelöscht wird, können Versicherer Regressforderungen stellen.
Ein nachgewiesener Wartungsmangel kann zur vollständigen Ablehnung der Versicherungsleistung führen.
Beispiel
Ein Feuer bricht in einer Produktionshalle aus. Die Sprinkleranlage wurde nicht regelmäßig gewartet und funktioniert nicht einwandfrei.
Der Sachversicherer verweigert die Übernahme des Schadens in Höhe von 5 Mio. €, weil der Betreiber keine aktuellen Wartungsprotokolle vorlegen kann.
Versicherer fordern redundante Schutzmaßnahmen
In kritischen Bereichen (z. B. Rechenzentren, Produktionsstätten mit hohem Brandrisiko) verlangen Versicherer zusätzliche Schutzmaßnahmen, wie:
-Doppelte Löschsysteme (Sprinkler + Gaslöschanlage)
-Automatische Abschaltung der Stromversorgung im Brandfall
-Thermografische Überwachung gefährdeter Bereiche
Empfehlung: Diese Vorgaben sollten bereits bei der Errichtung berücksichtigt und im Wartungsvertrag verbindlich festgelegt werden.
Langfristige Kostenoptimierung durch vertragliche Fixierung
Fixierung von Wartungskosten und Ersatzteilpreisen für mindestens 10 Jahre
Vertragsklauseln zur Offenlegung von Steuerungssystemen und Prüfsoftware
Preisgleitklauseln, um extreme Preiserhöhungen zu verhindern
Verbesserte Betriebssicherheit durch garantierte Wartungsstandards
Verpflichtung zu regelmäßiger Wartung und Funktionsprüfungen gemäß DIN und VdS-Vorgaben
vertragliche Festlegung von Prüfintervallen für Behördenkontrollen
Bereitstellung aller Prüfprotokolle digital gemäß DIN EN 13460
Relevante Normen & gesetzliche Anforderungen
DIN EN 13269: Leitfaden für Instandhaltungsverträge
DIN EN 31051 : Grundsätze der Instandhaltung
DIN EN 13306: Begriffe der Instandhaltung
DIN EN 13460: Dokumentation der Instandhaltung
DIN 14675: Anforderungen an Brandmeldeanlagen
DIN 14462: Löschwasserversorgung
DIN 18232: Rauch- und Wärmeabzugsanlagen
VdS CEA 4001: Sprinkleranlagen
VdS 2108: Gaslöschanlagen
Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV): Prüfpflichten für Brandschutztechnik
Fazit: Warum Bau- und Wartung gemeinsam vergeben werden sollten
Bis zu 60 % geringere Wartungskosten
Bis zu 200 % niedrigere Ersatzteilpreise
Erhöhte Betriebssicherheit & kürzere Ausfallzeiten
Einhaltung aller gesetzlichen und versicherungstechnischen Prüfpflichten
Bau- und Wartungsverträge sollten immer gemeinsam verhandelt werden, um langfristige Einsparungen, rechtliche Sicherheit und einen uneingeschränkten Versicherungsschutz zu gewährleisten.