Ausschreibung: Technisches Betriebsmanagement und Wartung

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Abschluss aller akzeptanzrelevanten Brandschutztests

Die Ausschreibung soll folgende Ziele erreichen:

Sicherstellung der Pflichten des Betreibers gemäß den geltenden Gesetzen, Verordnungen und technischen Regeln (Priorität: offizielle Anforderungen und Gesetze über Standards und Normen).
Garantie eines kontinuierlichen, auditsicheren Betriebs der Gebäudedienstleistungssysteme und des Brandschutzes der Organisation.
Erhöhung der Anlagenverfügbarkeit und Betriebssicherheit, insbesondere in kritischen Zonen und für sicherheitsrelevante Systeme.
Einrichtung eines Service- und Fehlermanagementsystems mit 24/7-Verfügbarkeit, definierten Reaktions- und Behebungszeiten sowie transparenter Berichterstattung.
Einsatz digitaler Werkzeuge (IWMS/CMMS, Schnittstellen zu GLT/SCADA, BIM/IoT) für vollständige Dokumentation, vorausschauende Wartung und messbare Leistungskontrolle (SLAs/KPIs).
Einhaltung und kontinuierliche Verbesserung der Brandschutzorganisation, einschließlich Anweisungen, Übungen und Inspektionspflichten, in enger Abstimmung mit der für den Brandschutz verantwortlichen Person oder dem Brandschutzbeauftragten.

Hinweis:

Ziel der Ausschreibung ist es, einen Partner auszuwählen, der neben technischer Exzellenz auch über Verfahrensreife, Prüfbarkeit und Compliance-Kompetenz verfügt und nachgewiesene Erfahrung in gemischten Büro-/Logistikgebäuden mit erhöhten Schutzanforderungen vorweisen kann.

Beschreibung des Büro- und Logistikkomplexes mit kritischen Bereichen

Der Gebäudekomplex umfasst Büroräume mit flexiblen Arbeitsbereichen, Besprechungs- und Schulungsräume sowie zentrale Servicebereiche, ergänzt durch Logistikbereiche für ein- und ausgehende Waren, Zwischenlager, Picking und Versand. Die technische Infrastruktur umfasst Heizungs-, Belüftungs- und Klimaanlagen, Kühlung, Niederspannungs- und Mittelspannungssysteme, Notstromversorgung und USV, Aufzugs- und Förderbandtechnik, Gebäude- und Sicherheitstechnik sowie ein mehrschichtiges Brandschutzsystem mit Brandmelde- und Sprachalarmsystemen, Sprinkler- und Hydrantensystemen, Rauch- und Wärmeabgasanlagen sowie technische Trennwände.

Insbesondere gelten Folgendes als kritisch:

Technische und Energiezentren (LV/MV-Schaltanlagen, Notstrom/USV) mit erhöhten Verfügbarkeitsanforderungen.
IT-/Netzwerkräume und Serverbereiche mit besonderen Anforderungen für frühzeitige Branderkennung, Löschkonzepte und Cybersicherheit.
Hochbucht-Lagerhäuser, Verlade-/Umschlagszonen, Verpackungsbereiche mit erhöhter Brandlast und potenziellen Zündquellen.
Batterieladebereiche für Industrielkw, Gefahrgutlager oder Bereiche mit Aerosolen/Brandlasten, die spezielle Schutzkonzepte erfordern.
Flucht- und Rettungswege, Feuerabteile, Brandschutzinfrastruktur (Brandschutz, Türen/Tore, Sperrsysteme), die aus Sicht der Rettung von zentraler Bedeutung sind.

Hinweis:

Die Nutzung umfasst Mitarbeiter, externe Dienstleister und Besucher; Das bedeutet, dass sowohl eigentumsspezifische Vorschriften als auch öffentliche gesetzliche Anforderungen berücksichtigt werden müssen. Das Brandschutzkonzept muss klar die Schnittstellen zu Mietern/Nutzern, Sicherheit, HSE/Arbeitsschutz und IT adressieren.

Relevanz und Ziele des Brandschutzes

Brandschutz ist eine Schlüsselsäule für operative Widerstandsfähigkeit und Compliance. Sie dient dem Schutz von Leben und Gesundheit, der Integrität von Eigentum und Infrastruktur sowie der Sicherstellung der Geschäftskontinuität.

Die spezifischen Ziele im Projektkontext sind:

Rechtssicherheit: Erfüllung der Betreiberverpflichtungen und dokumentierte Umsetzung offizieller Anforderungen, anerkannter Technologieregeln und Versichereranforderungen.
Verfügbarkeit: Sicherstellung der Funktionalität sicherheitsrelevanter Systeme (BMA/SAA, Sprinkleranlagen, SHEV, Notbeleuchtung, USV/Notstrom) entsprechend der Kritikalität.
Prävention: Verringerung von Brandentstehungs- und Ausbreitungsrisiken durch vorbeugende Wartung, Zustandsüberwachung sowie strenges Warmarbeits- und Aktivierungsmanagement.
Organisation: Effektive Brandschutzorganisation mit klaren Aufgaben (verantwortliche Person für den Brandschutz, Brandschutzbeamte, qualifizierte Personen), regelmäßige Anweisungen, Übungen und Audits.
Transparenz: Vollständige, digitale Überprüfung (Test- und Wartungszertifikate, Brandschutzvorschriften, Flucht- und Feuerwehrpläne, Änderungsdokumentation) für interne und externe Prüfungen.

Hinweis:

Diese Ziele sollen in messbare Anforderungen (SLAs, KPIs) umgesetzt werden, regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

Technisches Management wird als ganzheitliche, geplante und dokumentierte Kontrolle des Betriebs der Anlage verstanden. Es umfasst:

Sicherzustellen, dass alle technischen Systeme den Standards und Zulassungen entsprechen,
Die Funktion des Kontrollzentrums/Service Desks umfasst Disposition, Eskalation und Kommunikation,
Schaltvorgänge, Aktivierungen, Verriegelung/Entriegelung und Verwaltung von Arbeitserlaubnissen,
Überwachung (GLT/GA/SCADA), Trend- und Alarmmanagement einschließlich Konfigurations- und Änderungsmanagement,
Betriebsanleitungen, Betriebsanweisungen und die Führung von Logbüchern,
Energie- und Medienmanagement (Effizienz, Lastmanagement, Resilienz),
die Koordination der Schnittstellen mit Nutzern, Bau-/Projektteams, Behörden, Versicherern und Dienstleistern.

Die Wartung umfasst alle technischen und administrativen Maßnahmen zur Instandhaltung oder Wiederherstellung eines Systems in seinen Zielzustand. Im Sinne des aktuellen Systems umfasst es:

Inspektion: Zustandsbewertung und -beurteilung (z. B. visuelle/funktionale Inspektionen, Messungen).
Wartung: Maßnahmen zur Verzögerung des Verschleißes (z. B. Reinigung, Schmieren, Einstellung, Austausch von Abnutzungsteilen).
Reparatur: Wiederherstellung der Funktion nach einem Ausfall oder bei Entdeckung eines Defekts.
Verbesserung/Optimierung: Änderungen, die zur Erhöhung der Zuverlässigkeit oder Sicherheit vorgenommen werden, ohne die beabsichtigte Nutzung zu ändern

Hinweis:

Die Wartungsstrategie kombiniert intervallbasierte, bedingungsbasierte und risikobasierte Ansätze (RCM), unterstützt durch digitale Werkzeuge (IWMS/CMMS, IoT-Sensoren) und prädiktive Wartung, wo wirtschaftlich und technisch sinnvoll.

Kernaktivitäten:

Beratung des Managements zu Brandprävention und Eindämmung,
Teilnahme an Risikobewertungen, Brandschutzvorschriften, Flucht- und Rettungsrouten sowie Feuerwehr- und Alarmplänen,
Koordination und Kontrolle von Test-, Wartungs- und Reparaturmaßnahmen an brandschutzrelevanten Systemen,
Organisation der Anweisungen, Evakuierungsübungen und Testalarme,
Überwachung brandgefährlicher Aktivitäten (heiße Arbeiten) einschließlich Freigabeverfahren,
Dokumentation und Berichterstattung sowie Teilnahme an offiziellen und Versicherer-Audits.

Hinweis:

Die Funktion soll unabhängig von der Organisation ausgeführt werden; Es kann intern oder extern besetzt sein. Instruktionsrechte und Entscheidungsbefugnisse sind in der RACI-Logik definiert.

Bediener und Bedieneraufgaben

Der Betreiber ist die natürliche oder juristische Person, die die effektive Kontrolle über die Anlage ausübt und für deren geordneten, sicheren Betrieb verantwortlich ist (dies kann der Eigentümer oder Mieter sein).

Operatoraufgaben umfassen insbesondere:

Aufbau und Überwachung einer rechtlich konformen Organisationsstruktur (einschließlich verantwortlicher Person für Brandschutz),
Durchführung und Aufrechterhaltung von Risikobewertungen und Ermittlungen von Maßnahmen,
Ernennung und Qualifikation qualifizierter Personen, Elektriker und Experten; Auswahl und Leitung geeigneter Spezialunternehmen,
Planung, Inbetriebnahme und Kontrolle von wiederkehrenden Inspektionen, Wartungen und Reparaturen,
Aufbewahrung der notwendigen Beweise (Testbücher, Protokolle, Konformitäts- und Annahmedokumente),
Kontrolle über Änderungen (Änderungs-/Konfigurationsmanagement), einschließlich offizieller Annahmen,
Sicherstellung der Ausbildung der Mitarbeiter sowie des Notfall- und Alarmmanagements.

Hinweis:

Die Übertragung von Betreiberpflichten an Dienstanbieter entbindet nicht von der Verpflichtung zur Überwachung; Es ist schriftlich dokumentiert, klar und verständlich.

Die Dienstleistungen sind dem Bereich der harten Dienstleistungen des Facility Managements zugeordnet. Schnittstellen:

Soft Services (z. B. Reinigung, Sicherheitspersonal): relevante Ansprechpartner über Meldekanäle, Freistellung von Fluchtwegen, Brandschutzmanagement.
HSE/Arbeitsschutz: Risikobewertungen, Betriebsanweisungen, Schulungen, Unfall- und Beinaheunfallmanagement.
IT/OT: Netzwerkintegration von GA/GLT, BMA/SAA, Cybersicherheitsanforderungen (Segmentierung, Patch-/Schwachstellenmanagement).
Bau/Projekt: Umbauten, Modernisierungen, Inbetriebnahme; Übergabe- und Annahmeprozesse.

Governance, Kontrolle und Eskalation

Lenkungsausschuss: Betreiber/Technisches Management (Vorsitzender), BSB, HSE, Sicherheit, IT/OT, Eigentümervertreter, Dienstleister – monatlich mit KPI/SLA-Überprüfung, Fehlerliste und Aktionsverfolgung.
Operational Jour Fixe: Wöchentlich für Einsatzplanung, Störungen und Änderungskoordination, Genehmigungsübersicht.
Eskalationspfad: Fehler P1/P2: Sofort zum Servicedesk, Bediener, Sicherheit; Wenn nötig, Feuerwehr. 24/7-Einsatzbereitschaft verpflichtend.
SLA-Verstoß/Versäumnis von Mängeln: Eskalation an das Lenkungskomitee; Schonzeit und Ausgleichsmaßnahmen; Informieren Sie den Eigentümer oder die Versicherung, falls nötig.
Sicherheitsabweichungen: Sofortige Maßnahme, dokumentierte Vergütung, Genehmigung durch die für den Brandschutz zuständige Person.

Prüfungs- und Inspektionsrechte:

Betreiber und Eigentümer führen Audits durch; Behörden/Versicherer mit Vorankündigung. Der Dienstleister stellt den Zugriff auf Zertifikate, Einrichtungen und Systeme sicher.

Vision und Leitprinzipien

Das Betriebsmodell vereint eine robuste Präsenz vor Ort mit skalierbarer 24/7-Bereitschaft und einem zentralen, ITIL-orientierten Servicedesk. Digitale Systeme (IWMS/CMMS) bilden den gemeinsamen Faden für Dokumentation und Kontrolle. Prädiktive Wartung (RCM) wird risikobasiert und wirtschaftlich sinnvoll eingesetzt. Arbeitsschutz- und Risikobewertungen sind als kontinuierlicher Prozess (Arbeitserlaubnis) verankert.

Leitprinzipien:

Sicherheit und Compliance vor Effizienz, ohne die Rentabilität aus den Augen zu verlieren.
Digitalisierung mit Sinn und Maß: Datenqualität und Prozessintegration haben Vorrang vor technologischen Tricks.
Einheitliche Standards in Büro- und Logistikbereichen, differenzierte Kritikalität und Betriebsfenster.
Transparenz: Alle Maßnahmen sind planbar, verständlich und auditsicher.

Vor-Ort-Team (werktags, an der Immobilie angepasst)

Technisches Projektmanagement: Person verantwortlich für Betriebs- und Brandschutzorganisation; Schnittstelle zu Eigentümern, Behörden und Versicherern; Freilassungs- und Eskalationskompetenz.
Fachtechniker für Gebäudedienstleistungen (HLK/Kältetechnik, Elektrotechnik, GA/BMS): Durchführung von Inspektionen/Wartungen, anfänglicher Fehlersuche, Koordination von Fachunternehmen; Qualifikationen laut TRBS/DGUV.
Feuerschutzkoordination/BSB-Unterstützung: Organisation von Instruktionen, Inspektionen, Übungsplanung; Pflege von Brandschutzdokumenten (Betriebs- und Inspektionspläne, Pläne nach DIN 14095/14096).
Schnittstelle zwischen Kontrollzentrum/Service Desk vor Ort: Annahme von Nachrichten, Steuerung externer Abläufe, Sicherstellung der Kommunikation in P1/P2-Fällen.
Logistik-Einrichtungskoordinator: Schnittstelle zu Lagerabläufen, Verkehrsbereichen, Batterieladestationen, Ladezonen; Koordination der Wartungsfenster während Stoßzeiten.
Schichtmodell: Regelmäßiger Betrieb an Werktagen (z. B. 07:00–17:00) mit definierten Kernzeiten; Verlängerte Präsenz im Falle von logistischen Spitzenzeiten (z. B. vierteljährlichen/saisonalen Spitzen) nach der Ankündigung. Der Bereitschaftsdienst deckt alle Zeiten außerhalb der Anwesenheit ab.

Mobiler Felddienst

Regionaler Pool von Technikern, die Spitzenzeiten, Sonderberufe und Wochenend-/Nachtaufträge abdecken.
SLA-gesteuerte Disposition durch den zentralen Serviceschalter; ETA Tracking bis zur Ankunft am Nutzungsort.
Ausgestattet mit Ersatzteilbasis, Messgeräten, mobiler App (IWMS), digitalen Plänen (BIM-Viewer) und LOTO/Permit-Ausrüstung.

Qualifikation und Ausbildung

Pflichtqualifikationen: Qualifizierter Elektriker/EUP, qualifizierte Personen (TRBS 1203), Kältetechnik (Kat. I), DIN 14675 (für BMA/SAA im Zuständigkeitsbereich), VdS/Herstellerzertifikate für Lösch- und SHEV-Systeme.
Wiederkehrende Schulungen: Arbeitssicherheit (DGUV), Feuerwehr und Evakuierung, heiße Arbeit, Erste Hilfe/AED, sichere Schaltarbeiten (DIN VDE 0105-100), Cybersicherheitsbewusstsein (ISO/IEC 27001/62443).
Qualifikationsmatrix, die im IWMS gespeichert ist; Einsatzfreigabe nur mit gültigem Nachweis.

Kritikalität und RCM-Methodik

Kritikalitätsbewertung pro Vermögenswert (Sicherheit, rechtliche Relevanz, Betriebsunterbrechung, Verfügbarkeit von Ersatzteilen, Neustartzeit).
RCM-Verfahren: Identifikation von Funktionen, Fehlfunktionen, Ausfallmodi (FMEA), Ursachen und Folgen; Auswahl der optimalen Wartungsstrategie.
Dokumentation der RCM-Entscheidung im IWMS (Warum CBM? Warum TBM? Warum Run-to-Failure?).

Wartungsstrategien in einem Überblick

Zeit- und Nutzungsbasierte (TBM/UBM): Für gesetzlich regulierte Tests (z. B. BMA, Sprinkleranlagen, SHEV, Aufzüge) und verschleißgetriebene Bauteile.
Zustandsbasiert (CBM): Verwendet für messbare Abbauindikatoren (Schwingung, Temperatur, Druck, Stromverbrauch).
Prädiktiv: ML-gestützte Prognosen, bei denen genügend Datenqualität und Nutzen vorhanden sind (z. B. Kühlkompressoren, Lüfterlager, Pumpen).
Run-to-Failure: Geringe Kritikalität, geringes Risiko und nur einfache Wiederherstellung.

Ersatzteil- und Veralterungsmanagement

Kritische Ersatzteile: Liste der Mindestbestände, Lieferzeiten, Lagerbedingungen; Kommissionsmodelle bei Lieferanten.
Obsoleszenz: Roadmaps für Controller/OT-Komponenten, Migrations- und Nachrüstungspläne; Dokumentierte Kompatibilität (BMA/SAA, GLT).
Neustarttests: Regelmäßige Tests von Notstrom/USV, Umschaltungen, SHEV- und BMA-Alarmen in Abstimmung mit dem Unternehmen und den Behörden/Versicherern.

Systematik der Risikobewertung

Grundlegende Risikobewertung pro Bereich/Branche; Update bei Änderungen, Unfällen, Beinaheunfällen.
Aktivitätsbezogene Risikobewertung pro Arbeitsauftrag; in der Arbeitskarte aufbewahrt; Freisetzungsstufen pro Risikoklasse.
Spezifische Themen: Arbeit an elektrischen Systemen (DIN VDE 0105-100), beengten Räumen, Arbeit in Höhen, Druckanlagen, Chemikalien/Desinfektion, Lärm/Staub, Verkehr in Logistikzonen, Batterieladestationen.

Permit-to-Work (PTW) und LOTO

PTW-Typen: Heiße Arbeit, Arbeit an lebenden Teilen (nur AuS mit besonderer Genehmigung), Eingriffe in BMA/SAA/RWA (Aktivierungsreihenfolge), Eingriffe in Sprinkleranlagen/Hydranten (Entwässerung), Arbeit in geschlossenen Räumen.
LOTO (Lockout/Tagout): Standardverfahren zur Energiefreischaltung; physische Verriegelungen, Markierung, Freigabe-/Rückgabeprotokolle im IWMS.
Ausgleichsmaßnahmen: Brandwachen, vorübergehende Erkennung/Alarmierung, zusätzliche Belüftung, Reduzierung der Brandlast; Kommunikation mit Sicherheit/Betrieb.

Koordination und Ausbildung

Koordination der Baustelle/Umbau: Schnittstellen mit Bau-/Projektmanagement zusammen; Koordination von Sperrungen, Fluchtwegen, temporären Brandschutzmaßnahmen; Koordination mit den Behörden/VdS im Falle bedeutender Veränderungen.
Mieterkoordination: Informationspflichten, Genehmigungen für mieterbezogene Arbeiten (z. B. IT-Umbauten, Regalerweiterungen), Einhaltung von Hausregeln.
Anweisungen/Werkzeugkasten-Gespräche: Pflichtbriefings zum ersten Eintritt, jährliche Wiederholungen, sicherheitsspezifische kurze Dialoge vor Hochrisiko-Arbeiten; Beweis in CAFM.

Wochen- und Monatsplanung

Rolling Look-Ahead (4-6 Wochen): Abstimmung des Wartungsplans, Produktions-/Logistikspitzen, regulatorische Inspektionen, Ressourcen.
Wartungsfenster: Feste Zeitfenster mit minimalen betrieblichen Unterbrechungen (z. B. außerhalb der Spitzenlast); Blackout-Phasen, in denen keine Freischaltungen stattfinden.
Bündeln: Kombinieren ähnlicher Aufgaben pro Bereich, um Ausfallzeiten zu minimieren; Zukunftsorientierte Materialplanung.

Steuerung über SLAs/KPIs

Reaktions-/Sanierungszeiten je nach Priorität, Systemverfügbarkeit pro Kritikalität.
PM-Rate (vorbeugende Wartung), Erstmalsreparatur, wiederholte Fehler, mittlere Reparatur-/Wiederherstellungszeit.
Datenqualität: CAFM-Vollständigkeit/Aktualität, Ticket- und Protokollqualität, Pünktlichkeitsprüfungen (100%-Ziel).
Visualisierung: Dashboards (Serviceschalter, Bediener, Inhaber), monatliche Berichte mit Trendanalyse, Aktionsverfolgung.

Wissen und Change Management

Wissensdatenbank: Standardverfahren, Fehlermuster, Workarounds, gewonnene Lektionen (insbesondere gemäß P1/P2).
Change Management: Formelle Änderungen mit Risiko- und Folgenabschätzung, Test-/Rückrollungsplänen, Akzeptanzen (Autorität/VdS, falls erforderlich); Wartung von Bestands- und Instandhaltungsgewohnheiten.

Qualitätssicherung, Prüfbarkeit und kontinuierliche Verbesserung

Interne Audits/Inspektionen: Geplante Überprüfungen von Prozessen, Dokumentationen und Anlagenstatus; Abweichungsberichte mit Fristen und Zugewiesenen.
Externe Audits: Unterstützung für regulatorische, versicherer-, Audit- und Zertifizierungsaudits; vollständige, aktuelle Aufzeichnungen.
Ursachenanalysen: Systematische Ursachenanalyse bei wiederkehrenden Störungen/Ausfällen; Umsetzung nachhaltiger Maßnahmen (Technologie, Prozesse, Schulungen).
Kontinuierliche Verbesserung: Regelmäßige Überprüfungssitzungen (Lenkungsausschuss), Vergleich mit neuen Standards/rechtlichen Status, Technologiescans; Pilotierung bedeutender Innovationen (z. B. zusätzliche Sensortechnologie in kritischen Bereichen).

Hinweis:

Dieses Betriebsmodell stellt sicher, dass der gemischte Bau von Büro- und Logistikräumen rechtlich konform, sicher und effizient durchgeführt wird. Die enge Integration von Expertise vor Ort, 24/7-Einsatzbereitschaft, digitaler Exzellenz und einer gelebten Arbeitsschutzkultur schafft einen widerstandsfähigen, datengetriebenen Betrieb, der messbar die Anforderungen an Brandschutz, Betriebssicherheit und Verfügbarkeit erfüllt.

Prozessabläufe und Schnittstellen

Dieses Kapitel beschreibt die standardisierten Kernprozesse des Unternehmens und deren Schnittstellen. Alle Prozesse werden im IWMS/ITSM-System kartiert, von RACI-Rollen gespeichert und auditsicher dokumentiert. Rechtliche/regulatorische Anforderungen und Sicherheitsregeln haben Vorrang. Flussdiagramme werden als textuelle Flussdiagramme dargestellt.

Vorfallmanagement (Vorfall- und Problemmanagement)

Ziel: Schnelle, sichere Wiederherstellung der Funktion, Minimierung der Auswirkungen und vollständige Dokumentation. Anwendung auf alle Handwerke, einschließlich Systemen, die für den Brandschutz relevant sind.

Eingabebedingungen/Trigger:

Automatische Berichterstattung von GLT/SCADA/BMA/UPS über API.
Manuelles Reporting (Telefon, Portal, E-Mail).
Abfolge von Tests/Wartungen.

Rollers (RACI-Auszug):

A: Bediener/Technischer Manager
R: Servicedesk/Kontrollzentrum, spezialisierte Unternehmen
C: BOD/HSE (sicherheitsrelevant), IT/OT (vernetzte Systeme), Sicherheit
I: Eigentümer, Mieter (falls betroffen)

Priorisierung (P1–P4):

P1: Persönlicher Brandschutz/Brandschutz oder erhebliche Betriebsunterbrechungen (kritische Einrichtungen).
P2: Hohe Einwirkung, keine unmittelbare Bedrohung.
P3: Standard-Interferenz, begrenzte Wirkung.
P4: Geringe Belastung, planbar.

Start -> Nachricht wird vom Service Desk empfangen
Service Desk erfasst Tickets (Vermögenswert, Standort, Auswirkung, Sicherheit?) – > Priorisierung P1–P4
Entscheidung: P1/P2? Ja-> Sofortalarm in Standby integrieren, BSB/Sicherheit; Überprüfen/aktivieren Sie Kompensationsmaßnahmen
Kein – > Standardlayout
Erstdiagnose (remote) > Workaround möglich? Ja – > Leitfäden für Nutzer, Ticketeröffnung, Ursachenanalyse
Kein -> Dispatch-Techniker/Spezialistenunternehmen mit ETA
Vor Ort – > LOTO/Genehmigungsprüfung – > Fehleranalyse – > Behebung
Entscheidung: Sicherheitsrelevant? Ja – > BOD/HSE-Zulassung für die Wiederindienststellung erforderlich
Nein – > Wiederindienststellung gemäß Arbeitsanweisungen
Test-/Endprüfung – > Dokumentation (Ursache, Maßnahmen, Teile, Zeiten) – > Ticketabschluss
Gelernte Lektionen (bei P1/P2) – > offene Problem-Bilanz

Ausgaben/Beweise:

Vorfallticket mit Zeitstempeln, SLA-Messung, Fotos/Messwerten.
Entschädigungs- und Freigabedokumente (falls relevant).
Problemaufzeichnung und Aktionsplan für Repeater.

Schnittstellen:

CAFM/ITSM, GLT/BMA, Sicherheitskontrollzentrum (Evakuierung/sicherheitsrelevante Nachrichten), Berichterstattung (KPI/SLA).

Service Level Agreements (SLAs) und KPIs

Dieses Kapitel definiert messbare und vertragszuverlässige Zielwerte für die Steuerung von Operationen. Sicherheit und Compliance haben oberste Priorität. P1/P2-Veranstaltungen finden rund um die Uhr statt; P3/P4 innerhalb der Geschäftszeiten (werktags, Objektzeiten). Genehmigte Wartungsfenster sind von Verfügbarkeitsmessungen ausgenommen, wenn sie zeitnah angekündigt, veröffentlicht und dokumentiert werden. Stopp-die-Uhr-Regeln gelten nur bei nachgewiesenem Verschulden eines Dritten (z. B. fehlender Zugriff, fehlender Genehmigung/Genehmigung, ausstehende Kundenentscheidung).

Prioritätsklassen (indikative Definition):

P1: Akuter Personal- und Brandschutz, Ausfall sicherheitskritischer Systeme, erhebliche Betriebsunterbrechungen.
P2: Hohe operative Auswirkungen, keine unmittelbare Gefahr.
P3: Standard-Interferenz mit begrenzter Wirkung.
P4: Geringe Belastung/Anfrage, planbar.

Zielzeiten (einschließlich Messpunkte):

P1 (24/7) Annahmeschalter: ≤ 60 s (Telefon)
Erstes qualifiziertes Feedback: ≤ 5 Minuten
Start der ferngesteuerten Störungsunterdrückung: ≤ 10 Minuten
Vor-Ort-ETA: ≤ 60 Minuten
Wiederherstellungszeit (Wiederherstellung/kompensierte Funktion): ≤ 2 Stunden
Endgültige Abhilfe: ≤ 24 Stunden (falls Teile/Annahmen verfügbar sind)

P2 (24/7) Annahme: ≤ 120 s

Erstes Feedback: ≤ 15 Minuten
Vor-Ort-ETA: ≤ 4 Stunden
Restore-Zeit: ≤ 6 Stunden
Endgültige Lösung: ≤ 24–48 Uhr

P3 (Geschäftszeiten)Antwort: ≤ 4 Uhr

Vor Ort: Nächster Werktag (NBD)
Vorsatz: ≤ 5 Arbeitstage

P4 (Geschäftszeiten)Antwort: ≤ 1 Werktag

Lösung: ≤ 20 Werktage oder nach dem Bündel-/Wartungsfenster

Messmethodik (Zeitstempel in ITSM/IWMS):

Reaktionszeit = t_erste_Rückmeldung − t_Ticketanlage
Fernstart = t_Remote_Beginn − t_Ticketanlage
Onsite-ETA = t_Ankunft_vor_Ort − t_Disposition
Wiederherstellungszeit = t_Wiederherstellung − t_Ticketanlage
Zeit zur Lösung = t_Ticketabschluss − t_Ticketanlage

Definition Wiederherstellung:

Wiederherstellung der Funktion oder effektive Entschädigung (z. B. redundantes System aktiv, Feuerwache) mit dokumentierter Zustimmung der verantwortlichen Person für Brandschutz/HSE.

Kritikalitätsklassen (zugeordnet objektspezifisch):

Klasse A (sicherheitskritisch, z. B. BMA/SAA, Sprinkleranlagen, SHEV, Notbeleuchtung, USV für sicherheitsrelevante Systeme): Verfügbarkeit ≥ 99,9 % pro Monat
Klasse B (betrieblich/logistikkritisch, z. B. LV-Hauptversorgung, Kühlung für IT/Auftragsentnahme, Aufzüge in der Logistik): ≥ 99,5 %
Klasse C (geschäftskritisch, z. B. Komfort-HVAC im Büro, Standard-BMS): ≥ 98,5 %
Klasse D (Komfort-/Unterstützungssysteme): ≥ 97,0 %

Formel:

Verfügbarkeit [%] = (Gesamtzeit − Ungeplante Ausfallzeit) / Gesamtzeit × 100
Ungeplante Ausfallzeiten: zeitbezogene Minuten, in denen die angegebene Funktion nicht verfügbar war, ohne genehmigte Wartungsfenster und dokumentierte Stopp-the-Clock-Phasen.

Quellen:

BMS/SCADA-Zeitreihen, ITSM/IWMS-Tickets, Notfalllichttestsysteme, BMA/SAA-Protokolle.

Einhaltung und Fristziele

Prüfungen gesetzlich oder behördlich vorgeschrieben: Ziel 100 % pünktlich (BetrSichV, PrüfVO, DIN/VDE/VdS). Jede verpasste Frist = SLA-Verstoß, Haupt.
Präventive Wartung (PM-Rate): Ziel ≥ 95 % pünktlich; Dehne ≥ 98%. Formel: PM-Verhältnis [%] = fristgerecht_abgeschlossene_PM / fällige_PM_im_Periodenfenster × 100

Verifizierung (Dokumentziel):

Ziel 100 % abgeschlossen für akzeptanzrelevante Tests.

Ausschreibung: Technisches Betriebsmanagement und Wartung