Muster-Richtlinien der Bauministerkonferenz für haustechnische Anlagen

• Muster-Leitungsanlagen-Richtlinie (MLAR): Vollständiger Titel: „Richtlinie über brandschutztechnische Anforderungen an Leitungsanlagen“. Regelt den baulichen Brandschutz für feste Installationen wie Rohrleitungen (Wasser, Heizung), Kabel und elektrische Leitungen in Gebäuden. Erste Fassung 1988, seither mehrfach überarbeitet (aktuelle Fassung 2015, mit Änderungen 2020). Ziel ist es, Leitungsanlagen so auszuführen, dass eine ausreichende Brandabschnittstrennung gewährleistet wird. Die MLAR wird von allen Bundesländern (ggf. unter der Kurzbezeichnung „LAR“) als technische Baubestimmung eingeführt.

• Muster-Lüftungsanlagen-Richtlinie (M-LüAR): Vollständiger Titel: „Richtlinie über brandschutztechnische Anforderungen an Lüftungsanlagen“. Bezieht sich auf raumlufttechnische Anlagen (RLT) und Warmluftheizungen in Gebäuden. Verabschiedet 2005 (aktualisiert zuletzt 2020). Sie stellt sicher, dass Lüftungs- und Klimaanlagen brandsicher geplant und installiert werden, um Feuer- und Rauchausbreitung über Lüftungskanäle zu verhindern. (Hinweis: Die MLüAR gilt nicht für prozesstechnische Anlagen wie Späneabsaugungen oder Rohrpost.) In einigen Ländern wurde sie als eigene Verordnung umgesetzt (z. B. Hessische Lüftungsanlagenverordnung, HVLR) oder direkt in die Landesbauordnung integriert.

• Muster-Feuerungsverordnung (MFeuV): Modellein einer Verordnung über Aufstellung und Betrieb von Feuerungsanlagen. Enthält Anforderungen an Heizungsanlagen und Wärmeerzeuger wie Feuerstätten (Öl-/Gasheizkessel, Öfen), Blockheizkraftwerke (BHKW) und Wärmepumpen zur Gebäudeheizung. Ebenso erfasst sind die Abgasanlagen (Schornsteine, Abgasleitungen) sowie Brennstoffversorgungsanlagen (z. B. Heizöllager, Gasleitungen) im Gebäude. Die MFeuV (Stand 2007, aktuell in Überarbeitung 2023) konkretisiert §43 MBO und fordert u. a. sichere Aufstellräume für Heizkessel, ausreichende Verbrennungsluftversorgung, Brandschutz für Abgasleitungen und regelmäßige Prüfungen. Viele Länder haben die Muster-FeuV ganz oder in Teilen übernommen (teils integriert in Bauordnung oder als eigenständige Feuerungsverordnung).

• Muster-EltBauVO (Muster-Verordnung über den Bau von Betriebsräumen für elektrische Anlagen): Definiert, wann und wie elektrische Betriebsräume bereitzustellen sind. In Kraft seit 2009 (mit neueren Fassungen, z. B. 2022). Sie verlangt, dass bestimmte elektrotechnische Zentraleinrichtungen – insbesondere Transformatoren und Schaltanlagen >1 kV, Notstromaggregate für Sicherheitsstromversorgung (z. B. für Sprinklerpumpen, Rauchabzüge, Aufzugsnotbetrieb) sowie zentrale Batterieanlagen für Sicherheitsbeleuchtung oder Brandmelder – in speziellen Räumen untergebracht werden. Diese elektrischen Betriebsräume müssen besondere bauliche Anforderungen erfüllen (z. B. Feuerwiderstand der Wände/Decken, Zugang nur für Befugte, Lüftung, Schutz vor Löschwasser). Die EltBauVO sorgt dafür, dass kritische Elektroanlagen im Brandfall geschützt und funktionsfähig bleiben.

• Weitere Richtlinien: Je nach Gebäudeart kommen zusätzliche Muster-Regelwerke ins Spiel. So enthält z. B. die Muster-Industriebaurichtlinie (MIndBauRL) Erleichterungen und Anforderungen für den Brandschutz in Industriebauten und verweist bezüglich Leitungen auf die MLAR. Die Muster-Hochhaus-Richtlinie (MHHR) fordert in Hochhäusern u. a. sicherheitstechnische Anlagen wie Feuerwehraufzüge und Sprinkler; dadurch entstehen weitere haustechnische Schnittstellen. Auch die Muster-Versammlungsstättenverordnung (MVStättV) oder Muster-Garagenverordnung (MGarVO) enthalten technische Vorgaben (z. B. Lüftungsanlagenleistung in Tiefgaragen). Diese speziellen Vorschriften werden hier nur am Rande betrachtet – Schwerpunkt der Analyse sind die allgemeinen musterhaften Vorgaben für TGA-Anlagen, insbesondere MLAR, M-LüAR, MFeuV und EltBauVO, die für alle Gebäudetypen relevant sind.

Die genannten Richtlinien adressieren vor allem Brandschutzanforderungen an haustechnische Anlagen, legen aber auch Wert auf Betriebssicherheit und beeinflussen die Planung der Technischen Gebäudeausrüstung (TGA). Im Folgenden werden die wichtigsten Inhalte synoptisch dargestellt.

• Leitungsanlagen (MLAR): Nach MLAR dürfen Leitungen und Rohre die baulichen Brandabschnitte nur unter strengen Auflagen durchdringen. Die Richtlinie gilt insbesondere für Leitungsführungen in sicherheitsrelevanten Bereichen (notwendige Treppenräume, Flure) sowie generell für Durchführungen durch feuerwiderstandsfähige Wände und Decken. Schutzziele sind dabei: (a) Rettungswege schützen – z. B. Begrenzung brennbarer Leitungen in Fluchtwegen; (b) Feuer- und Rauchübertragung verhindern – z. B. Abschottung von Rohr- und Kabeldurchführungen durch geprüfte Brandschotte; (c) Funktionserhalt sicherheitsrelevanter elektrischer Leitungen im Brandfall – d.h. Kabel für Brandmelder, Alarmierung, Notbeleuchtung, Rauchabzüge etc. müssen im Brandfall für eine definierte Dauer funktionsfähig bleiben. Entsprechend schreibt die MLAR vor, dass feuerwiderstandsfähige Abschottungen (z.B. F30/F90) an Wand- und Deckendurchbrüchen vorzusehen sind und Leitungen in Fluchtwegen möglichst aus nichtbrennbaren Werkstoffen bestehen sollen. Kunstoffrohre sind nur zulässig, wenn sie im Brandfall automatisch verschließen (Schmelzabschottungen) oder in Schächten geführt werden. Für Elektrokabel werden ggf. Funktionserhaltsklassen (E30/E90) gefordert, was konstruktive Maßnahmen wie Kabelkanäle aus Brandschutzmaterial oder spezielle E30/E90-Kabel einschließt. Insgesamt gibt die MLAR damit einen klaren Rahmen für die brandsichere Leitungsführung in Gebäuden vor.

• Beispiel: Runde Brandschutzklappe/Brandschott für eine Lüftungsleitung. Solche Abschottungen verhindern die Ausbreitung von Feuer und Rauch durch Wand- und Deckendurchbrüche.

• Lüftungsanlagen (M-LüAR): Lüftungs- und Klimakanäle stellen eine besondere Gefahr dar, da sie Feuer und Rauch schnell in andere Brandabschnitte transportieren können. Die M-LüAR verlangt daher u. a. den Einbau von automatischen Brandschutzklappen an jedem Durchbruch einer Lüftungsleitung durch eine feuerwiderstandsfähige Wand oder Decke. Diese Klappen müssen im Brandfall selbsttätig schließen und mindestens die Feuerwiderstandsdauer der durchbrochenen Bauteile erreichen. Weiterhin regelt die Richtlinie die Ausführung von Lüftungsschächten, die brandsichere Aufhängung von Lüftungsleitungen und die Abschottung von Lüftungsöffnungen. So sind z. B. äußere Außenluft- und Fortluftöffnungen von Lüftungsleitungen (Ausblas- und Ansaugöffnungen) gegen Brandübertragung zu sichern – etwa durch Brandschutzklappen oder ausreichenden Abstand, damit Feuer nicht von außen ins Kanalsystem schlägt. In Warmluftheizungen (lüftungsgeführte Heizsysteme) fordert M-LüAR ebenfalls Vorkehrungen gegen Feuer und Überhitzung (z.B. Temperaturbegrenzer, spezielle Klappen). Rauchabschnittsbildung: In großen Lüftungsnetzen sind ggf. Rauchschutzklappen einzubauen, die über Rauchmelder ansteuern und im Brandfall verriegeln, um Rauchbewegung einzudämmen. Die Richtlinie verweist zudem auf die Muster-Leitungsanlagen-RL hinsichtlich Brandschutzklappen: Interessanterweise werden die technischen Prüfkriterien für Brandschutzklappen (Temperaturauslösung, Zulassungen) in MLAR behandelt, während die MLüAR primär den Einsatzort und die Notwendigkeit der Klappen in Lüftungsanlagen festlegt. Zusammen gewährleisten MLAR und MLüAR, dass sowohl feste Leitungen als auch Lüftungskanäle keine Schwachstellen im Brandschutz darstellen.

• Heiz- und Feuerungsanlagen (MFeuV): Die MFeuV enthält ein Bündel von Vorschriften, die sowohl bauliche als auch betriebliche Sicherheit beim Betrieb von Wärmeerzeugern gewährleisten. Beispielsweise müssen größere Heizkessel oder BHKWs oft in eigenen Heizräumen untergebracht sein, die feuersicher vom restlichen Gebäude getrennt sind (feuerbeständige Wände/Türen der Feuerungsräume). Brennstofflager (Heizöltanks, Pelletlager) sind mit Auffangwannen und Brandabschnitten zu versehen. Gasfeuerstätten benötigen automatische Absperrventile und eine ausreichende Frischluftzufuhr, um Kohlenmonoxid-Gefahr auszuschließen. Abgasanlagen (Schornsteine, Abgasrohre) müssen aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen und mit Abstand zu brennbaren Bauteilen geführt sein. Betriebssicherheit: Die Verordnung schreibt regelmäßige Überprüfungen von Feuerungsanlagen vor – etwa die Abnahme undkehrtechnische Kontrolle durch den Schornsteinfeger nach den Kehr- und Überprüfungsordnungen. Blockheizkraftwerke unterliegen zusätzlichen Anforderungen (z.B. Not-Abschaltung, Brandschutz bei austretenden Flüssigkeiten). Aktuell (2023) wird die MFeuV erweitert, um neue Technologien wie Wasserstoff-Brennstoffzellen und -Kessel abzudecken, was zeigt, dass die Richtlinie auch Aspekte der zukünftigen TGA-Planung berücksichtigt (z.B. sichere Aufstellung von Wasserstofftanks oder Elektrolyseuren im Gebäude). Insgesamt dient die MFeuV dem vorbeugenden Brand- und Betriebsschutz in Heizzentralen: Sie will Brände und Unfälle (Explosionen, CO-Vergiftungen) durch technische und organisatorische Vorkehrungen verhindern.

• Elektrische Betriebsräume (EltBauVO): Diese Vorschrift stellt sicher, dass zentrale Einrichtungen der Stromversorgung im Brandfall funktionsfähig bleiben und keine zusätzliche Gefahr darstellen. Daher sind z.B. Transformator-Stationen oder Zentralbatterien nicht beliebig im Gebäude verteilbar, sondern müssen in speziellen Betriebsräumen untergebracht werden. Solche Räume verlangen eine hohe Feuerwiderstandsfähigkeit (meist F90 für Wände/Decke, feuerbeständige Türen) und oft eine brandgasdichte Durchführung der Kabel ins restliche Gebäude. Damit soll verhindert werden, dass ein Brand in diesen Anlagen auf das Gebäude übergreift oder umgekehrt externe Brände die Notstromversorgung lahmlegen. Die EltBauVO fordert außerdem ausreichende Lüftung dieser Räume (um Überhitzung und Rauchansammlung zu vermeiden) und Schutz vor Löschwasser (kein Wasserleitungsnetz über solchen Räumen, Abdichtung, ggf. eine trockene Löschanlage mit Inertgas statt Sprinklern). Zugangsregelung: Aus Arbeitssicherheits- und Gefährdungsgründen sind elektrische Betriebsräume nur Befugten zugänglich zu machen. Für Facility Manager bedeutet dies z.B., dass diese Räume nicht als Lager „missbraucht“ werden dürfen – ein häufiger Praxisfehler –, sondern jederzeit frei von Brandlasten und für autorisiertes Personal betretbar sein müssen. Auch die Kennzeichnung als „Elektrischer Betriebsraum“ mit Warnhinweisen ist vorgeschrieben (inkl. Hinweis, dass im Brandfall keine Löschwasserzufuhr erfolgen soll, wegen Stromschlaggefahr). Insgesamt trägt die EltBauVO dazu bei, Betriebssicherheit und Brandschutz im Bereich der Stromversorgung zu vereinen, damit in Notfällen kritische Anlagen wie Notbeleuchtung, Feuerlöschpumpen oder Aufzüge weiter funktionieren.

Alle Muster-Richtlinien zielen neben dem reinen Brandschutz auch auf einen sicheren Betrieb der gebäudetechnischen Anlagen ab. So werden z.B. Wartungs- und Prüfpflichten implizit vorausgesetzt: Brandschutzklappen müssen laut Regelwerk funktionsfähig sein – was praktisch regelmäßige Inspektionen und Reinigung erfordert. Die Betreiber sind angehalten, solche Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen. Tatsächlich gehört es zur Betreiberverantwortung, die brandschutztechnischen Anlagen kontinuierlich instand zu halten und regelmäßig zu prüfen. Für Facility Manager bedeutet das, in Wartungsplänen u.a. jährliche Kontrollen aller Brandschutzklappen, Überprüfung der brandabschnittsbildenden Abschottungen (ob sie unbeschädigt und dicht sind) sowie der sicherheitstechnischen Verkabelung vorzusehen. Gleiches gilt für Feuerungsanlagen: Neben den gesetzlich vorgeschriebenen Kehr- und Prüfintervallen durch Bezirksschornsteinfeger (üblicherweise jährlich oder zweijährlich je nach Anlage) sollte der Betreiber beispielsweise Brennerwartungen, CO-Messungen und Sicherheitsventilprüfungen veranlassen, um Betriebssicherheit zu gewährleisten. Die MFeuV selbst verlangt, dass Anlagen so zu betreiben sind, „dass keine Gefahren entstehen“ – was impliziert, dass Mängel sofort abzustellen sind. Auch Trink- und Löschwassersysteme fallen in den Bereich haustechnischer Betriebssicherheit: Zwar existiert keine eigene ARGEBAU-Musterrichtlinie für Trinkwasseranlagen (hier gelten primär die Trinkwasserverordnung und VDI/DVGW-Regeln), doch im Facility Management ist z.B. die Vermeidung von Legionellen in Warmwassersystemen ein relevantes Thema der Betriebshygiene. Für Löschwasserversorgung fordern manche Landesvorschriften (z.B. Industriebaurichtlinie, Hochhausrichtlinie) eine bestimmte Vorhaltung von Löschwasser (über Hydranten, Sprinkleranlagen mit Vorratsbehältern etc.). Diese technischen Anlagen müssen im Betrieb jederzeit funktionstüchtig gehalten werden (regelmäßige Sprinklerwartungen, Pumpentests usw.). Hier überschneidet sich Brandschutz mit technischem Risikomanagement: der FM muss sicherstellen, dass im Ernstfall alle sicherheitstechnischen Systeme zuverlässig arbeiten (Notstrom, Entrauchung, Löschanlagen, Alarmierung). Viele dieser Pflichten sind in Normen und Richtlinien außerhalb der Bauordnung konkretisiert (z. B. VDE 0833 für Brandmeldeanlagen, VdS CEA 4001 für Sprinkler), doch die Betreiberpflicht ergibt sich direkt aus den Schutzzielen der bauordnungsrechtlichen Vorgaben.

Die Muster-Richtlinien beeinflussen die Planung der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) in hohem Maße. Architekten und Fachplaner müssen frühzeitig zusammenarbeiten, um die baulichen Vorgaben mit der technischen Planung in Einklang zu bringen. Beispielsweise bestimmt die MLAR, wo Steigschächte für Leitungen verlaufen dürfen (möglichst nicht in Fluchtwegen, und wenn doch, dann nur mit besonderen Maßnahmen). Die TGA-Planer müssen also Leitungswege planen, die den Vorgaben entsprechen, oder nötigenfalls Kompensationsmaßnahmen (Brandschutzummantelungen, Brandklappen) vorsehen. Koordination: Ein schlüssiges Brandschutzkonzept ist hier das Bindeglied – es beschreibt die Brandabschnittsbildung, Rettungswege und technischen Anlagen so, dass alle Anforderungen eingehalten werden. Dieses Konzept dient als Basis für die Planung der Leitungsführungen und Anlagentechnik. Zum Beispiel wird darin festgelegt, welche Wände als F90-Trennwände ausgeführt werden; der TGA-Ingenieur weiß dann, dass er dort Leitungen nur mit F90-Abschottungen durchführen darf. Weitere Schnittstellen: Die Auslegung von Lüftungsanlagen muss sowohl hygienische Anforderungen (Innenraumluftqualität nach Arbeitsstättenrichtlinie oder DIN 1946) erfüllen als auch die brandschutztechnischen der MLüAR. Das kann z.B. bedeuten, dass neben Lüftungsschächten für Fort- und Zuluft zusätzliche Rauchabzugsanlagen einzuplanen sind, falls das Gebäude besondere Anforderungen hat (wie Sicherheitstreppenräume mit Rauchdruckanlagen, gemäß §41 MBO). Auch elektrische Anlagen: Die Notstromversorgung erfordert enge Abstimmung zwischen Elektroplaner und Bauplaner – es müssen Räume freigehalten werden (gemäß EltBauVO) und Durchbrüche für Notstromkabel früh vorgesehen sein, damit diese mit Funktionserhalt installiert werden können. Im Planungsprozess müssen also architektonische, statische und haustechnische Aspekte integrativ betrachtet werden, damit die Muster-Richtlinien von Anfang an eingehalten werden. Dies gilt umso mehr, da eine nachträgliche Umsetzung teuer und aufwendig sein kann (z.B. das Nachrüsten von Brandschutzklappen oder Kabelabschottungen, wenn diese in der Bauausführung vergessen wurden). Moderne Planungsmethoden wie BIM (Building Information Modeling) können hierbei helfen, die Anforderungen der verschiedenen Disziplinen kollisionsfrei zu koordinieren.

Die Umsetzung der Muster-Richtlinien in Landesrecht bedeutet für Gebäudebetreiber, dass diese Anforderungen verbindlicher Bestandteil der Baugenehmigung und des Baurechts sind. Einmal errichtete Gebäude genießen zwar Bestandsschutz bezogen auf das ursprünglich genehmigte Recht – jedoch entbindet das den Betreiber nicht von seiner allgemeinen Verkehrssicherungspflicht. Es besteht keine generelle Pflicht, ein älteres Gebäude ständig an neue Vorschriften anzupassen. Dennoch muss der Eigentümer handeln, wenn eine ernsthafte Gefahr für Personen erkennbar ist, auch ohne behördliche Anordnung. Konkret: Stellt ein Facility Manager fest, dass z.B. brandschutzrelevante Anlagen gravierende Mängel haben (defekte Brandschutzklappen, fehlende Abschottungen, ausgefallene Sprinklerpumpe), die eine akute Gefahr darstellen könnten, ist er aus eigenem Verantwortungsbewusstsein gehalten, Abhilfe zu schaffen – selbst wenn die Bauaufsicht (noch) nicht einschreitet. Andernfalls drohen im Schadensfall haftungs- und strafrechtliche Konsequenzen.

• Bauordnungsrecht und Haftung: Die Einhaltung der Technischen Baubestimmungen (also der umgesetzten Muster-Richtlinien) begründet eine Vermutung der Gesetzeskonformität – hält man sich daran, gilt das Schutzniveau der Bauordnung als erfüllt. Umgekehrt kann ein Verstoß (z.B. unsachgemäß verschlossene Kabeldurchführung) eine Ordnungswidrigkeit darstellen und bei Entdeckung durch die Bauaufsicht zu Nutzungsuntersagung oder Auflagen führen. Unabhängig davon existiert zivilrechtliche Haftung: Selbst wenn ein Betreiber formal keine Bauvorschrift verletzt (etwa weil sein Gebäude Bestandsrecht genießt), kann er im Schadensfall haftbar sein, wenn er verkehrssicherungswidrig gehandelt hat. Im Brandschutz bedeutet das: Der Betreiber haftet, wenn er bekannte Risiken ignoriert. Beispielsweise wurde in Gerichtsentscheidungen Betreiber*innen Verantwortung zugesprochen, wenn Brandschutzeinrichtungen nicht funktionierten und dadurch Schäden entstanden. Versicherungen prüfen im Brandfall ebenfalls, ob Betreiberpflichten verletzt wurden – grobe Fahrlässigkeit (etwa absichtlich deaktivierte Brandmelder oder versperrte Rettungswege) kann zum Regress führen.

• Betreiberverantwortung und Pflichten: Aus Sicht des Facility Managements ist wesentlich, die in den Richtlinien implizierten Betreiberpflichten systematisch zu managen. Dazu zählt zunächst das Führen eines rechtskonformen Betriebs: Alle vorgeschriebenen Prüfungen, Wartungen und Kontrollen müssen fristgerecht erfolgen und dokumentiert werden. Manche Bundesländer schreiben z.B. wiederkehrende Brandschauen oder externe Prüfungen für sicherheitstechnische Anlagen vor. Selbst wo dies nicht behördlich kontrolliert wird, ist es im Sinne der Richtlinien erforderlich (siehe oben: Brandschutzklappen, die regelmäßig inspiziert werden müssen, etc.). Facility Manager sollten ein Prüf- und Wartungskataster führen, das alle Anlagen (von der Heizung über die Lüftung bis zur Notbeleuchtung) und die einschlägigen Prüfintervalle auflistet.

Eine weitere Kernpflicht ist die Sicherstellung der Qualifikation des Personals bzw. externer Dienstleister, die mit Wartung und Prüfung betraut werden. Werden Betreiberaufgaben delegiert (z.B. an einen Wartungsdienst oder einen externen FM-Dienstleister), muss dies rechtssicher erfolgen. Der Betreiber bleibt trotz Delegation letztverantwortlich – er muss also geeignete Firmen auswählen, Aufgaben klar vertraglich festlegen und die Durchführung stichprobenartig überwachen. Nur so kann er im Falle eines Falles nachweisen, seinen Pflichten genügt zu haben. Die Muster-Richtlinien selbst richten sich zwar primär an die Planung und Bauausführung, doch ihre Einhaltung „im Gebrauch“ erfordert vom Betreiber ständige Aufmerksamkeit: Umbauten oder Nutzungsänderungen im laufenden Betrieb dürfen die Schutzniveau nicht unterlaufen. Hier schreibt z.B. die MIndBauRL ausdrücklich: Jede Änderung der brandschutztechnischen Infrastruktur oder Erhöhung der Brandlast in einem Industriebau erfordert eine Überprüfung des Brandschutzkonzepts und ggf. eine Genehmigung. Diese Logik gilt auch allgemein: wenn ein Mieter in einem Bürogebäude viele neue Kabel zieht und Brandschotts öffnet, muss der Betreiber darauf reagieren und die Abschottungen wiederherstellen gemäß MLAR. Zusammengefasst tragen Facility Manager eine hohe Verantwortung dafür, die durch die Muster-Richtlinien vorgegebenen Schutzziele im laufenden Betrieb nicht zu gefährden. Bei konsequenter Beachtung reduzieren sie nicht nur das Risiko für Personen, sondern schützen auch das Eigentum und vermeiden Betriebsunterbrechungen. Es kann aus Betreibersicht sogar sinnvoll sein, über die Mindestanforderungen hinaus in Sicherheit zu investieren – etwa zusätzliche Rauchmelder oder Sprinkler einzubauen, obwohl das Baurecht es nicht fordert –, um Werte zu schützen. Gerade im Bereich Sachschutz und Betriebscontinuity gibt es gute Gründe, freiwillig ein höheres Schutzniveau anzustreben als gesetzlich verlangt.

In Bestandsgebäuden, die nach früheren Vorschriften errichtet wurden, trifft man häufig auf Abweichungen von heutigen Richtlinienstandards. Beispiele: Fehlende Brandschutzklappen in älteren Lüftungsanlagen, brennbare Elektrokabel ohne Funktionserhalt in Rettungswegen, oder Heizungsräume, die nach heutigem Recht zu klein bemessen wären. Solange diese Gebäude legal errichtet wurden, genießen sie in der Regel Bestandsschutz, d.h. der Eigentümer muss sie nicht sofort nachrüsten. Dennoch besteht die Pflicht, das Gebäude im sicheren Zustand zu erhalten. Grenzen des Bestandsschutzes: Wenn ein Zustand als akut gefährlich einzustufen ist, kann die Bauaufsicht auch bei Altbauten Nachrüstungen verlangen. So ergingen etwa nach schweren Brandereignissen (z.B. Flughafenbrand Düsseldorf 1996) behördliche Anordnungen, bestimmte Brandschutztechniken in alten Bauten nachzurüsten.

• Für das Risikomanagement im FM bedeutet dies: Man sollte den Brandschutz-Istzustand einer Bestandsimmobilie regelmäßig evaluieren. Eine Brandschutztechnische Due Diligence kann Schwachstellen aufdecken. Daraus lässt sich ein Plan erstellen, welche Upgrades sinnvoll sind – auch wenn sie nicht zwingend vorgeschrieben sind. Versicherer honorieren z.B. oft zusätzlich installierte Sicherheitstechnik mit Prämiennachlässen. Umgekehrt könnten Mängel zu Auflagen der Versicherung führen (im Extremfall Kündigung des Brandschutzversicherungsvertrags, falls z.B. Sprinkler zwingend gefordert wären und nicht vorhanden sind in bestimmten Sonderbauten). Ein vorausschauender Facility Manager wird deshalb abwägen, welche Investitionen in Bestandsbauten getätigt werden, um Restrisiken zu minimieren. Beispielsweise kann das Nachrüsten von Brandschotts in Kabeltrassen oder der Einbau von Rauchwarnmeldern in älteren Gebäuden ein sinnvolles Risikominimierungsprojekt sein – relativ geringe Kosten stehen einem deutlichen Sicherheitsgewinn gegenüber.

• Zudem spielt die Berücksichtigung der Richtlinien über den gesamten Lebenszyklus eine Rolle: Bereits in der Planungsphase neuer Gebäude sollten FM-Vertreter eingebunden sein, um auf wartungsfreundliche und regelkonforme Lösungen zu drängen (etwa leicht zugängliche Brandschutzklappen für Wartungszwecke, Dokumentation aller Abschottungen in Bestandsplänen etc.). In der Betriebsphase sind regelmäßige Fortbildungen der Hausmeister, Haustechniker und Brandschutzbeauftragten notwendig, damit neue Entwicklungen (z.B. geänderte Richtlinien oder Normen) bekannt sind. Beispielsweise bringt die Umstellung auf neue Muster-Vorschriften wie die MVV TB (Muster-Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen) fortlaufend Änderungen mit sich, die auch den Bestand betreffen können – etwa geänderte Klassifizierungen von Baustoffen oder neue Prüfzeichen. Der FM sollte daher ein Rechtskataster führen, das alle einschlägigen Vorschriften und Änderungen erfasst, um Compliance jederzeit nachhalten zu können.

• Abschließend sei auf die Abgrenzung von Personenschutz und Sachschutz hingewiesen: Die Bauordnungen (und damit die Muster-Richtlinien) legen primär Mindeststandards zum Personenschutz fest. Ein gewisses Restrisiko – beispielsweise dass im Totalschaden-Fall die Gebäudestruktur zerstört wird – wird gesellschaftlich akzeptiert. Für einen Betreiber hingegen kann der Sachschutz (und Betriebsunterbrechungsschutz) kritisch sein. Daher fließen in ein ganzheitliches Risikomanagement oft Maßnahmen ein, die über die gesetzlichen Musteranforderungen hinausgehen. So sind viele ältere Gebäude nicht sprinklerpflichtig, doch ein Betreiber kann freiwillig Sprinkler installieren, um z.B. die Ausfallzeit im Brandfall zu minimieren. Diese strategische Entscheidung gehört zum unternehmerischen Risikomanagement und muss individuell bewertet werden.