Brandschutzklauseln in Feuerversicherungen

In Policen für industrielle Großimmobilien finden sich regelmäßig spezielle Brandschutzklauseln, die dem Versicherungsnehmer konkrete Auflagen machen. Diese Klauseln betreffen im Wesentlichen drei Bereiche: (a) Anlagentechnischer Brandschutz, d.h. Installation und Betrieb von Brandmeldetechnik und Feuerlöschanlagen; (b) Wartung und Instandhaltung dieser Sicherheitseinrichtungen; sowie (c) Organisatorischer Brandschutz, also Verhaltensregeln und organisatorische Maßnahmen im Betriebsablauf. Nachfolgend werden diese Kategorien näher analysiert, unter Bezug auf typische Formulierungen in deutschen Versicherungsbedingungen (etwa den unverbindlichen Musterbedingungen des GDV für die Feuerversicherung, AFB 2010 mit Sicherheitsklauseln).

• Brandmeldeanlagen (BMA): Viele Versicherungsverträge schreiben den Einbau und Betrieb automatischer Brandmeldeanlagen vor, insbesondere bei weitläufigen oder unübersichtlichen Betriebsstätten, in denen ein Entstehungsbrand nicht sofort manuell entdeckt würde. Typischerweise lautet die Klausel, dass eine anerkannte Brandmeldeanlage nach aktuellem Stand der Technik vorhanden sein muss, oft mit weiteren Anforderungen: Die Anlage muss über ein Installationsattest einer zertifizierten Fachfirma verfügen und – falls gefordert – auf die örtliche Feuerwehr aufgeschaltet sein. In erhöhten Risikoszenarien wird eine Brandmeldeanlage mit erhöhten Anforderungen verlangt, was z.B. redundante Signalwege, automatische Störungsmeldung und zusätzliche Melder in Zwischendecken oder Technikbereichen beinhaltet. Solche Anlagen nach höherem Standard sind häufig in Verträgen für kritische Infrastrukturen oder sehr wertvolle Objekte vereinbart. In den Klauselwerken wird ferner gefordert, dass alle baulichen und betrieblichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit der BMA stets eingehalten werden (z.B. keine ungenehmigten Umbauten, die Melder abdecken oder die Akustik verändern). Das Vorhandensein und die ordnungsgemäße Abnahme/Anmeldung der Anlage müssen dem Versicherer durch Dokumente nachgewiesen werden – entweder mittels Installationsbescheinigung der Errichterfirma oder durch ein behördliches Abnahmeprotokoll, je nach Klausel.

• Automatische Löschanlagen (Sprinkler, Gaslöschanlagen, etc.): In Großimmobilien mit hohem Schadenpotenzial sind Sprinkleranlagen ein zentrales Element der Risikoreduktion. Versicherer vereinbaren daher oft Klauseln, die Wasserlöschanlagen (insb. Sprinkleranlagen) vorschreiben. Die Bedingungen verlangen, dass solche Anlagen den einschlägigen Richtlinien (in Deutschland meist VdS CEA 4001 für Sprinkler) entsprechen und von einer anerkannten Prüfstelle abgenommen wurden. Genauso werden Spezial-Löschanlagen adressiert: Sprühwasser-, Schaum-, Pulver-Löschanlagen oder Gaslöschanlagen sind je nach Gefahrenlage vorgesehen und müssen den technischen Anerkennungsverfahren (z.B. VdS-Zulassung) genügen. In Verträgen findet sich oft ein Passus, der dem Versicherer jederzeit das Besichtigungsrecht an der Anlage einräumt – sprich, er darf durch eigene Sachverständige (oder VdS-Prüfer) Kontrollen durchführen, ob die Löschanlage ordnungsgemäß funktioniert. Ein weiteres wesentliches Element ist die Betriebsbereitschaft: Die Versicherungsklauseln untersagen dem Versicherungsnehmer, eine vorgeschriebene Löschanlage einfach außer Betrieb zu nehmen. Bei unvermeidbaren Abschaltungen (z.B. Wartung, Störung) ist der Versicherer unverzüglich zu benachrichtigen und es sind in der Zwischenzeit Ersatzmaßnahmen zu ergreifen. Ersatzmaßnahmen können Brandwachen, temporär erhöhte Sicherheitsrunden oder die Einschränkung gefährlicher Arbeiten umfassen. Die Pflicht zur sofortigen Anzeige von Störungen oder Außerbetriebnahmen ist in den Klauseln explizit verankert, da ein unentdeckter Ausfall der Sprinkleranlage das Schadenrisiko drastisch erhöht.

• Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA): Zwar dienen RWA primär dem Personenschutz (Rauchfreihaltung von Fluchtwegen), jedoch verlangen einige industrielle Feuerversicherungen auch deren Vorhandensein bzw. Funktionssicherheit, da RWAs im Brandfall Sekundärschäden (durch Rauchausbreitung und Brandrauch-Korrosion) reduzieren können. Wenn RWAs vertraglich als Sicherheitsvorschrift vereinbart sind, gelten ähnliche Pflichten: Sie müssen bauaufsichtlich zugelassen sein, betriebsbereit gehalten und regelmäßig geprüft werden.

Generell lässt sich festhalten, dass in Versicherungsbedingungen alle relevanten Brandschutzanlagen aufgezählt werden, die der Versicherungsnehmer betreiben muss (BMA, Sprinkler, Gaslöschanlagen, etc.), und für jede dieser Anlagen ein Bündel an Pflichten formuliert ist. Die Sanktion bei Verstößen ist gravierend: Sollte im Schadenfall festgestellt werden, dass z.B. die Sprinkleranlage vorsätzlich abgeschaltet war oder wegen grober Vernachlässigung ausfiel, kann der Versicherer leistungsfrei sein oder die Entschädigung proportional kürzen. Diese Klauseln schaffen also einen starken Anreiz für den Versicherungsnehmer, die anlagentechnischen Brandschutzeinrichtungen stets voll funktionsfähig zu halten.

Die beste Brandschutzanlage nützt wenig, wenn sie im Ernstfall versagt – deshalb legen Versicherer großen Wert auf Wartungs- und Prüfpflichten des Versicherungsnehmers. Nahezu alle Brandschutzklauseln enthalten detaillierte Vorgaben, in welchen Intervallen welche Anlagen durch Fachleute zu inspizieren und warten sind.

• Brandmeldeanlagen (normale sowie solche mit erhöhten Anforderungen) müssen mindestens vierteljährlich von einer kundigen internen Fachkraft visuell inspiziert werden, sowie jährlich von einer externen zertifizierten Fachfirma gewartet werden. Zusätzlich ist alle drei Jahre eine umfassende Prüfung durch eine unabhängige Prüfstelle (z.B. VdS anerkannte Sachverständige) vorgeschrieben.

• Sprinkleranlagen müssen typischerweise halbjährlich (bzw. alle 6 Monate) durch Sachkundige überprüft und jährlich durch spezialisierte Firmen gewartet werden. Darüber hinaus fordern die Klauseln eine Prüfung durch externe Prüfinstitute (z.B. VdS-Technische Prüfstelle) in regelmäßigen Abständen, meist jährlich oder alle 2 Jahre, je nach Anlageart. Im GDV-Klauselwerk wird ein Anreizsystem beschrieben: So kann bei Sprinkleranlagen, die in aufeinanderfolgenden Prüfungen keine Mängel zeigen und dafür einen Prämiennachlass erhalten haben, ausnahmsweise die nächste externe Prüfung entfallen. Dies honoriert vorbildliche Instandhaltung mit reduzierten Prüfungskosten, allerdings nur solange kein Mangel auftritt.

• Rauchabzugsanlagen (RWA) sind mindestens halbjährlich zu inspizieren und jährlich zu warten. Ähnliches gilt für Gaslösch-, Schaum- und andere Speziallöschanlagen – auch sie unterliegen mindestens einer Jahreswartung durch Fachfirmen und zusätzlichen Prüfabnahmen durch unabhängige Stellen im Turnus von 1–3 Jahren.

Wichtig ist, dass die Versicherungsbedingungen die Qualifikation der ausführenden Personen definieren. So gilt als „Fachkraft“ für Brandmeldeanlagen nur, wer aufgrund Ausbildung, Erfahrung und Kenntnis der einschlägigen Bestimmungen die Arbeiten sachkundig durchführen und Gefahren erkennen kann. Wartungsfirmen und Errichter müssen oft vom Versicherer oder einer Institution (z.B. VdS) anerkannt sein. Dadurch wird sichergestellt, dass Wartungen nach standardisierten Qualitätsmaßstäben erfolgen. Zudem fordern manche Klauseln das Führen eines Betriebsbuchs (Kontrollbuch) nach einem bestimmten Muster, in dem alle Prüfungen, Wartungen, Störungen und Änderungen der Anlage dokumentiert werden. Dieses Buch kann vom Versicherer eingesehen werden und dient im Schadenfall als Nachweis der Erfüllung der Prüfobliegenheiten.

Zusammengefasst statuiert die Feuerversicherung in ihren Klauseln eine engmaschige Instandhaltungspflicht. Das FM einer Großimmobilie muss ein Wartungsregime etablieren, das den vorgeschriebenen Frequenzen und Prüftiefen entspricht. Hierbei ist die Koordination mit externen Dienstleistern (zertifizierte Wartungsfirmen, VdS-Prüfer, Sachverständige) essenziell. Jeder Verstoß – sei es das Überziehen eines Wartungsintervalls oder das Nichtbeheben festgestellter Mängel – begründet eine Obliegenheitsverletzung. Die Versicherungsbedingungen verknüpfen dies direkt mit den Rechtsfolgen: In Abschnitt B § 8 AFB 2010 beispielsweise ist festgelegt, dass bei Verletzung dieser Pflichten der Versicherer unter den dort genannten Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist oder leistungsfrei sein kann. Das schafft einen formalen Hebel, um die nachhaltige Funktionsbereitschaft aller Brandschutzeinrichtungen sicherzustellen.

Neben Technik und Wartung regeln Brandschutzklauseln auch organisatorische Maßnahmen. Unter organisatorischem Brandschutz versteht man betriebliche Regeln und Abläufe, die Brandentstehung verhindern und im Ernstfall für wirksame Reaktion sorgen. Versicherer greifen hier häufig auf sogenannte Allgemeine Sicherheitsvorschriften der Feuerversicherer zurück. Diese wurden in Kooperation mit Industrieverbänden entwickelt (z.B. die „Brandverhütungsvorschriften für Fabriken und gewerbliche Anlagen“) und sind in vielen Verträgen Bestandteil der Obliegenheiten.

• Bekanntmachung und Schulung: Alle relevanten Sicherheitsvorschriften müssen im Betrieb kommuniziert werden. Insbesondere sollen die Brandverhütungsvorschriften für Fabriken an geeigneter Stelle ausgehängt und den Mitarbeitern bekannt gemacht werden. Für nicht-deutschsprachige Beschäftigte müssen Übersetzungen oder verständliche Erläuterungen bereitgestellt werden. Damit soll sichergestellt werden, dass jeder im Betrieb – vom Manager bis zum Produktionsmitarbeiter – um die Brandgefahren weiß und die Verhaltensregeln kennt.

• Rauchverbot und Umgang mit Feuer: In allen feuer- oder explosionsgefährdeten Bereichen herrscht striktes Rauch- und Offenfeuerverbot. Solche Bereiche (z.B. Lager mit vielen brennbaren Stoffen, Lackierereien, Chemikalienlager) sind klar zu kennzeichnen und abzugrenzen. Rauchen darf nur in speziell gesicherten Raucherzonen erlaubt werden, die frei von leicht entflammbarem Material sind und mit Aschenbehältern und Feuerlöschern ausgestattet sind. Diese Regel zielt darauf ab, eine der häufigsten Brandursachen – unsachtes Hantieren mit offenem Feuer oder glimmenden Materialien – auszuschalten.

• Elektrische Anlagen: Die gesamte Elektroinstallation ist nach den anerkannten Regeln der Elektrotechnik durchzuführen und instand zu halten. Das bedeutet konkret: Planung, Bau und Änderungen nur durch Elektrofachkräfte gemäß VDE-Vorschriften; regelmäßige Prüfungen (z.B. E-Check nach DGUV Vorschrift 3) der Anlagen auf Defekte. Elektrische Defekte zählen zu den Hauptbrandursachen im Gewerbe, daher werten Versicherer die Einhaltung der elektrotechnischen Sicherheitsstandards als zentrale Obliegenheit. Im Versicherungsfall wird geprüft, ob z.B. vorgeschriebene Prüfintervalle eingehalten wurden – geschieht dies nicht, kann der Versicherer grobe Fahrlässigkeit unterstellen und die Leistung kürzen.

• Feuerarbeiten (Schweißen, Schneiden, Schleifen, Lötarbeiten): Arbeiten mit offener Flamme oder starker Hitze sind nur von erfahrenen Personen durchzuführen und bedürfen außerhalb speziell eingerichteter Werkstätten einer schriftlichen Erlaubnis der Betriebsleitung (Schweißerlaubnisschein). Dieser Erlaubnisschein muss konkrete Schutzmaßnahmen vorschreiben, z.B. Räumung brennbarer Materialien im Umkreis, Bereitstellung von Löschmitteln, Stellung von Brandposten (Feuerwachen) und abschließende Brandnachschau nach Arbeitsende. Die sog. Heißarbeitsklausel zählt zu den wichtigsten vorbeugenden Obliegenheiten, da unsachgemäß durchgeführte Schweißarbeiten immer wieder zu Großbränden geführt haben. Versicherer kontrollieren im Schadenfall akribisch, ob ein Schweißerlaubnisschein vorlag und die darin genannten Maßnahmen umgesetzt wurden – fehlt er, liegt eine Obliegenheitsverletzung vor, die den Versicherungsschutz gefährden kann.

• Ordnung und Sauberkeit (Housekeeping): Die Betriebsstätten sind frei von unnötigen Brandlasten und Zündquellen zu halten. In Klauselwerken wird bspw. gefordert, dass Kehricht und Abfälle regelmäßig entfernt werden, vor allem bei Betriebsunterbrechungen oder Stilllegung. Brennbare Abfälle dürfen sich nicht ansammeln, Lagerung von Gefahrstoffen hat nur in zulässigen Mengen und geeigneten Behältnissen zu erfolgen. Feuerabschlüsse (Brandschutztüren) müssen funktionsfähig gehalten und außerhalb des Gebrauchs geschlossen sein – Keile oder Festbindungen sind untersagt, sofern nicht spezielle selbstschließende Haltevorrichtungen installiert sind. Diese scheinbar selbstverständlichen Regeln werden ausdrücklich vereinbart, um fahrlässiges Verhalten (z.B. Offenstehenlassen von Brandschutztüren) zu sanktionieren, falls es zum Schaden beiträgt.

• Löschgeräte und Alarmierung: Versicherer erwarten, dass ausreichende Anzahl geeigneter Feuerlöscher und Wandhydranten vorhanden und zugänglich ist (oft schon durch Bauordnungen vorgeschrieben). Ferner, dass ein funktionierendes internes Notfallmeldesystem besteht – sei es über die Brandmeldeanlage oder manuell. Die Organisationsrichtlinien fordern, dass Mitarbeiter über das Vorgehen im Brandfall instruiert sind (Alarmplan, Räumung, Feuerwehr rufen etc.). Zwar sind diese Punkte meist nicht explizit in Versicherungsbedingungen formuliert, da sie vom Arbeitsschutzrecht und Bauordnungsrecht bereits gefordert werden, doch greifen generelle Klauseln („Einhaltung aller gesetzlichen Sicherheitsvorschriften“) auch hier.

Die Konsequenzen organisatorischer Pflichtverstöße spiegeln sich ebenfalls in der Versicherungsvertragslandschaft wider. Das oben erwähnte Beispiel der Sicherheitsvorschriften (ASF) verweist ausdrücklich auf Abschnitt B § 8 AFB: Wird gegen diese Vorschriften verstoßen, kann der Versicherungsschutz beeinträchtigt werden. Praktisch heißt das: Sollte ein Brand z.B. durch wildes Schweißen ohne Erlaubnis entstehen, kann der Versicherer die Leistung wegen grob fahrlässiger Herbeiführung des Versicherungsfalls ganz oder teilweise versagen. Gleiches gilt, wenn z.B. ein Brand durch unzulässiges Rauchen im Lager ausbricht oder weil Brandschutztüren absichtlich offen gehalten wurden. Die Pflicht, organisatorische Vorkehrungen zu treffen, ist somit keine bloße Empfehlung, sondern fester Vertragsbestandteil. Sie verlangt vom Facility Management umfassende Überwachungs- und Schulungsmaßnahmen: regelmäßige Unterweisungen der Mitarbeiter in Brandschutz, interne Audits (Begehungen) zur Kontrolle der Ordnung, Führen von Checklisten für kritische Aufgaben (z.B. Freigabe von Heißarbeiten, Abschalten von Brandmeldeanlagen nur mit Kompensation).

In Summe bilden technische Auflagen, Wartungspflichten und organisatorische Regeln ein dichtes Netz an Brandschutzklauseln. Diese Klauseln verknüpfen anlagentechnische Anforderungen mit dem menschlichen Verhalten im Betrieb – ein integraler Ansatz, um das Entstehen von Bränden möglichst auszuschließen. Die Versicherungswirtschaft in Deutschland hat über Jahrzehnte ein differenziertes Klauselwerk entwickelt, das in den Industrie-Feuerversicherungen Verwendung findet (z.B. in den GDV-Sicherheitsklauseln SK 3600ff.).

FM Global als einer der weltweit größten Industrieversicherer verfolgt einen eigenen Ansatz in der Gestaltung von Sachversicherungen und den zugehörigen Brandschutzanforderungen. Das Unternehmen – als Versicherungsverein auf Gegenseitigkeit – setzt konsequent auf das Prinzip “Prävention vor Entschädigung”. Dies spiegelt sich in ihren Policen und im Umgang mit Kunden deutlich wider. Anstatt sich ausschließlich an nationalen Normen wie DIN oder VdS zu orientieren, bringt FM Global seine internationalen Standards in die Verträge ein.

Ein zentrales Instrument sind dabei die FM Global Property Loss Prevention Data Sheets – technische Richtlinien, die FM Global auf Basis eigener Schadenforschung entwickelt hat. Diese Data Sheets (oft in der Nummerierung FM DS 1-xx, 2-xx etc.) decken sämtliche Aspekte von Brandschutz und Sicherheit ab, z.B. Sprinkleranlagen, Lagerung von Gefahrstoffen, baulicher Brandschutz, Instandhaltung. In FM-Global-Policen wird typischerweise vereinbart, dass der Versicherungsnehmer die Empfehlungen dieser Data Sheets umsetzen soll. In Deutschland führte dies bis vor kurzem zu Herausforderungen, da die FM-Standards teils von den hiesigen VdS-Richtlinien abwichen (etwa andere Bemessungskriterien für Sprinkler, unterschiedliche Prüfroutinen). Um eine Überschneidung der Regelwerke zu erleichtern, haben VdS und FM Global 2020 begonnen, ausgewählte FM Data Sheets ins Deutsche zu übersetzen und terminologisch an VdS-Richtlinien anzugleichen. Vier zentrale Datenblätter für Sprinkleranlagen wurden in Zusammenarbeit beider Organisationen abgestimmt, sodass deutsche Begriffe und Maßeinheiten konsistent sind. Dadurch können nun VdS-Prüfer auch Sprinkleranlagen begutachten, die nach FM Global-Standard errichtet wurden, und umgekehrt. Dieses Beispiel zeigt die Internationalisierung des Brandschutzes: FM Global bringt seine weltweiten Erfahrungswerte ein, achtet aber darauf, sie mit dem lokalen (deutschen/europäischen) Regelwerk kompatibel zu machen. Für den Versicherungsnehmer in Deutschland bedeutet das einerseits möglicherweise höhere Anforderungen (FM Standards gelten als sehr anspruchsvoll), andererseits aber auch Planungs- und Prozesssicherheit, da Doppelprüfungen vermieden werden und man die Anforderungen besser versteht.

• Policenstruktur: FM Global bietet üblicherweise Allgefahrendeckungen (All-Risk-Policy), die umfassender sind als traditionelle deutsche Feuerversicherungen, dafür aber an strenge Auflagen geknüpft. Ein Beispiel ist die sogenannte “ProVision®-Police”, die als Standardvertrag von FM Global beschrieben wird: Sie bietet weitgehenden Sachversicherungsschutz, ist aber mit klaren Bedingungen versehen, um den Risikostatus des versicherten Objekts hoch zu halten. Im Gegensatz zu deutschen Policen, die oft in einzelne Gefahren (Feuer, Leitungswasser, Sturm etc.) aufgeteilt sind, versichert FM Global „Sachsubstanz gegen alle Gefahren“ mit wenigen Ausnahmen. Dadurch gewinnen gewisse Klauseln besonderes Gewicht: Schutzvorschriften und Sicherheitsgarantien werden integraler Bestandteil des Vertrags. So kann eine FM-Police z.B. ausdrücklich festlegen, dass bestimmte Brandschutzinstallationen jederzeit betriebsbereit sein müssen, widrigenfalls der Versicherungsschutz temporär suspendiert ist. Solche drastischen Formulierungen finden sich selten in deutschen Bedingungen (dort wird eher via Obliegenheit/Sanktionsmechanismus gearbeitet), doch FM Global verfolgt einen technisch-konkreten Duktus in seinen Vertragsbedingungen.

• Risk Engineering und Empfehlungen: Ein weiteres Spezifikum ist, dass FM Global eigene Ingenieure zur Risikobewertung einsetzt. Diese Risk Engineers besuchen regelmäßig die versicherten Standorte, prüfen die örtlichen Gegebenheiten und erstellen Berichte mit Verbesserungsvorschlägen. Diese Empfehlungen – etwa Einbau zusätzlicher Sprinkler in einem Bereich, Verbesserung der elektrischen Erdung, Ersatz von leicht entflammbaren Materialien, Optimierung der Wartungsorganisation – haben zwar zunächst konsultativen Charakter, fließen aber mittelbar in den Versicherungsvertrag ein. Oft werden im Vertrag sog. Empfehlungsfristen festgelegt: Der Versicherungsnehmer verpflichtet sich, die von FM Global ausgesprochenen Empfehlungen innerhalb bestimmter Fristen umzusetzen, oder er trägt anderweitig Konsequenzen (z.B. erhöhter Selbstbehalt oder Ausschluss des betreffenden Risikos aus der Deckung). Damit nutzt FM Global den Vertrag als lebendiges Werkzeug des Risikomanagements. Es entsteht ein fortlaufender Verbesserungsprozess: Das Unternehmen investiert in Schadensverhütung (oft auch finanziell durch FM Global unterstützt, z.B. mittels Zuschüssen für Schutztechnik), was langfristig die Schadenhäufigkeit reduziert – ein Vorteil für beide Seiten.

• Technische Standardeinhaltung: In Deutschland stoßen FM Global-Versicherungsnehmer manchmal auf das Problem, dass sie doppelte Anforderungen erfüllen müssen: nationale Bauvorschriften/VdS und parallel FM Global-Standards. Ein klassisches Beispiel sind Sprinkleranlagen: Ein weltweit tätiges Unternehmen möchte seine Logistikhalle in Deutschland nach FM Global-Standard bauen (um global einheitliche Sicherheit zu haben und den FM-Versicherungsschutz voll zu nutzen). Gleichzeitig fordert aber die Bauaufsicht und möglicherweise ein deutscher Co-Versicherer die Einhaltung von DIN EN 12845 oder VdS CEA 4001. Lange Zeit mussten Betreiber dann beide Schienen bedienen (was höhere Kosten verursachte und komplex in der Wartung war). Dank der jüngsten Zusammenarbeit von FM Global und VdS werden diese Diskrepanzen reduziert – z.B. flossen FM Global-Erkenntnisse in die überarbeitete VdS CEA 4001 von 2021 ein. Dennoch bleibt FM Global in einigen Punkten eigenständig: Zum Beispiel nutzt FM Global bevorzugt eigene Zertifizierungen (FM Approved) für Bauteile und Geräte. Das heißt, selbst wenn ein Bauteil ein europäisches CE- oder VdS-Zeichen hat, kann FM auf der Verwendung FM-geprüfter Komponenten bestehen (etwa FM-Approved Sprinklerköpfe, Pumpen, Steuerungen). Im Vertrag wird dann verlangt, dass sämtliche installierte Schutztechnik FM-Approval besitzt oder gleichwertig ist.

• Auch im Bereich organisatorischer Brandschutz unterscheidet sich der Fokus leicht: Während deutsche Versicherer formal auf die Einhaltung der oben genannten Sicherheitsvorschriften dringen, implementiert FM Global diese oft im Rahmen von Best-Practice-Empfehlungen. Zum Beispiel hat FM Global eigene Programme für Hot Work Management (Heißarbeiten), bei denen weltweit ein einheitliches Erlaubnisschein- und Kontrollsystem gefordert wird – unabhängig von lokalen Vorschriften. Ebenso betont FM in seinen Schulungsmaterialien und Kundenseminaren Themen wie Hausordnung/Housekeeping, Wartungsmanagement und Notfallplanung. Diese Anforderungen sind häufig nicht als starre Klausel im Vertragstext zu finden, aber faktisch doch vorhanden: etwa indem die Nichteinhaltung als Gefahrerhöhung oder als Nichtbefolgung vertraglicher Sicherheitsgarantien ausgelegt werden könnte. Unterm Strich vermittelt FM Global seinen Kunden klar, dass der Großteil aller Schäden vermeidbar ist – und zwar durch rigorose technische und organisatorische Prävention. Diese Philosophie prägt die Vertragsbeziehung in hohem Maße.

Ein Versicherungsnehmer bei FM Global muss daher bereit sein, in überdurchschnittlichem Maß in den Brandschutz zu investieren. Im Gegenzug erhält er einen sehr umfangreichen Deckungsschutz und oft auch bessere Prämienkonditionen als am traditionellen Markt – vorausgesetzt, er erfüllt die Auflagen. FM Global honoriert risikobewusstes Verhalten sogar durch eine spezielle Mitgliedschaft: Kunden sind Mitglieder des Versicherungsvereins und erhalten schadenabhängig Dividendenauszahlungen (“Mitgliedergutschriften”), wenn Überschüsse erwirtschaftet werden. Dadurch partizipieren sie direkt an geringeren Schäden. Dies verstärkt den Gemeinschaftsgedanken: Jeder Versicherte trägt durch konsequenten Brandschutz dazu bei, die Verluste niedrig zu halten, wovon alle in Form niedrigerer Beiträge profitieren.

Es zeichnen sich FM Global-Verträge in Deutschland durch die Integration internationaler Standards, eine sehr enge ingenieurmäßige Betreuung und eine klare Fokussierung auf Schadenverhütung aus. Für das Facility Management bedeutet dies einerseits eine hohe fachliche Unterstützung (durch FM-Experten und Datenblätter), andererseits aber auch zusätzlichen Aufwand, um möglicherweise strengere Vorgaben als national üblich zu erfüllen. Im nächsten Abschnitt werden die praktischen Herausforderungen beleuchtet, die sich aus der Umsetzung solcher Versicherungsauflagen im Alltag des Facility Managements ergeben.

• Koordination komplexer Prüf- und Wartungsregime: Es sind unterschiedlichste Intervalle für Inspektionen, Wartungen und externe Prüfungen vorgeschrieben. Allein für Sprinkleranlagen kann dies tägliche, wöchentliche, monatliche, halbjährliche, jährliche und mehrjährliche Aufgaben umfassen. Das FM muss hierfür ein System zur Fristenüberwachung etablieren, z.B. in Form eines Prüfkalenders oder einer CAFM-Software, die an Termine erinnert. Versäumnisse können direkt den Versicherungsschutz berühren. Besonders anspruchsvoll wird es, wenn mehrere Regelwerke parallel gelten: Ein Betreiber mit VdS-anerkannter Sprinkleranlage, der aber FM Global-Versicherungsbedingungen erfüllen muss, steht u.U. vor doppelt geregelten Prüfpflichten. Beispiel: VdS verlangt alle 3 Jahre eine Wirksamkeitsprüfung der Sprinkler durch einen externen Sachverständigen, FM Global (bzw. NFPA 25) kennt stattdessen engmaschigere interne Prüfungen (z.B. Sprinkler-Durchflussprüfungen alle 5 Jahre). Solche Überschneidungen muss das FM durch Absprache mit dem Versicherer harmonisieren. Oft wird pragmatisch der strengere Standard gewählt, um beiden Seiten gerecht zu werden – was allerdings die Betriebskosten und den Personalaufwand erhöht. Es gilt also, frühzeitig zu klären, welche konkreten Prüfmodalitäten im Einzelfall verbindlich sind.

• Schnittstelle Betreiber – Versicherer – Behörden: Das FM agiert in einem Spannungsfeld verschiedener Stakeholder. Behörden (Bauaufsicht, Feuerwehren, Gewerbeaufsicht) haben eigene Brandschutzanforderungen, die aber nicht immer deckungsgleich mit den Versicherungsauflagen sind. Ein Beispiel: Die Landesbauordnung kann eine Sprinkleranlage nur für bestimmte Nutzungen fordern, während der Versicherer zusätzliche Bereiche besprinklert haben möchte (z.B. auch Lagerbereiche unter einer bestimmten Größe). Offiziell benötigt der Betreiber dafür keine behördliche Genehmigung, aber aus Versicherungsgründen muss er es dennoch umsetzen. Das FM muss daher teils über gesetzliche Anforderungen hinausgehen, was intern vermittelt und budgetiert werden will. Andererseits können Versicherer auch von behördlichen Auflagen abweichen: Wenn z.B. eine ältere Halle ohne Sprinkler bestandsgeschützt ist, fordert die Behörde keine Nachrüstung – der Versicherer jedoch schon (ggf. mit Frist). Hier muss das FM argumentieren, planen und Angebote einholen, um dem Vertrag gerecht zu werden. Die Kommunikation mit dem Versicherer ist essenziell: Bei Abweichungen oder Schwierigkeiten sollte proaktiv das Gespräch gesucht werden. Viele Versicherer – insbesondere FM Global – sind bereit, über Fristverlängerungen oder Zwischenlösungen (Ersatzmaßnahmen) zu verhandeln, solange sie Vertrauen in den Willen des Versicherungsnehmers haben, die Risiken zu minimieren.

• Personelle und organisatorische Ressourcen: Die Umsetzung der Brandschutzobliegenheiten erfordert qualifiziertes Personal. Ein Brandschutzbeauftragter sollte idealerweise vom Betreiber benannt werden, der als zentraler Ansprechpartner fungiert. Diese Person organisiert Schulungen, führt interne Brandschutzbegehungen durch, dokumentiert Mängel und überwacht die Abarbeitung von Prüfberichten. Gerade in großen Industrieanlagen kommt hinzu, dass Schichtbetrieb herrscht – die Regeln (z.B. Rauchverbote, Maschinenabschaltungen bei Alarm) müssen rund um die Uhr beachtet werden. Das FM muss ein Kultur des Sicherheitsbewusstseins etablieren. Die Versicherungsbedingungen allein bewirken wenig, wenn die Belegschaft die Bedeutung nicht versteht. Hier helfen regelmäßige Unterweisungen und Übungen sowie sichtbare Aushänge (z.B. die erwähnten Brandverhütungsvorschriften an zentralen Orten). In internationalen Konzernen mit wechselndem Personal und Fremdfirmen auf dem Gelände ist es zudem wichtig, Zugangs- und Arbeitsgenehmigungsverfahren zu implementieren: Externe Dienstleister, die Schweißarbeiten verrichten, müssen in das Hot-Work-Permit-System eingebunden werden. Die praktische Erfahrung zeigt, dass Disziplin und Kontinuität nötig sind – ein einmal erstelltes Brandschutzhandbuch muss laufend gelebt werden.

• Technische Ausfälle und Notfallpläne: Trotz aller Wartung kann es vorkommen, dass eine Brandmelde- oder Löschanlage kurzfristig ausfällt (z.B. Pumpendefekt der Sprinkleranlage, Störung der BMA-Zentrale). In solchen Fällen greifen die Vertragspflichten: unverzügliche Meldung an den Versicherer und Ergreifen von Vorsichtsmaßnahmen. Das FM sollte hierfür vordefinierte Notfallprozeduren haben. Beispielsweise könnte eine Anweisung lauten: "Bei Sprinklerausfall sofort Werksfeuerwehr/alarmierte externe Feuerwehr in erhöhter Bereitschaft halten und Brandwachen in allen betroffenen Bereichen einsetzen; bei BMA-Ausfall stündliche Kontrollrundgänge durch Sicherheitsdienst." Zudem muss klar sein, wer den Versicherer kontaktiert (üblicherweise der Versicherungsmanager oder Broker) und welche Informationen bereitgestellt werden. Die praktische Herausforderung besteht darin, dass solche Situationen oft außerhalb der normalen Geschäftszeiten passieren. Daher müssen Notfallkontakte und Eskalationswege vorab definiert und trainiert werden. Mancher Versicherer stellt dafür Rund-um-die-Uhr Hotlines bereit oder erwartet vom Kunden ein regelmäßiges Reporting über Zwischenfälle. Für das FM ist dies zusätzlicher Aufwand, der jedoch Teil einer robusten Sicherheitskultur ist.

• Kosten-Nutzen-Abwägungen und Investitionsplanung: Die Erfüllung von Versicherungsauflagen ist oft mit erheblichen Kosten verbunden (z.B. Installation einer neuen Löschanlage, Nachrüstung von Brandabschnitten, regelmäßige Prüfdienstleister). Das FM steht somit vor der Aufgabe, diese Kosten intern zu rechtfertigen. Hierbei können die Auswirkungen auf die Versicherungsprämie als Argument dienen: In vielen Fällen führen bessere Schutzvorkehrungen zu Rabatten oder zumindest zur Vermeidung von Zuschlägen. Auch das Schadensszenario kann verdeutlicht werden – ein einziger Großbrand kann die Existenz kosten, was die präventiven Ausgaben in Relation klein erscheinen lässt. Dennoch ist Budgetbeschränkung Realität. Die Herausforderung liegt darin, Prioritäten zu setzen: Welche Empfehlungen des Versicherers sind zwingend und sofort umzusetzen? Welche können eventuell mit Argumentation auf mehrere Jahre verteilt werden? Ein enges Zusammenwirken von FM, Unternehmensleitung und Versicherer ist hier gefragt, um tragfähige Zeitpläne zu entwickeln.

• Audits und Dokumentation: Schließlich sei auf die Dokumentationspflicht hingewiesen. Im Schadenfall muss das Unternehmen nachweisen, dass es alle Obliegenheiten erfüllt hat – sei es durch Prüfberichte, Wartungsverträge, Protokolle von Unterweisungen etc. Das FM sollte diese Dokumente geordnet vorhalten (idealerweise digital), um im Ernstfall schnell Auskunft geben zu können. Versicherer führen mitunter auch Risiko-Audits durch, bei denen sie stichprobenartig die Dokumentation sehen wollen, um sich vom ordentlichen Zustand zu überzeugen. Gute Vorbereitung darauf verhindert unangenehme Überraschungen.

Es erfordert die praktische Umsetzung der Brandschutzklauseln im Facility Management ein professionelles Instandhaltungs- und Sicherheitsmanagement. Betreiber sollten frühzeitig in der Planungs- und Betriebsphase klären, welche Vorgaben gelten und wie man sie organisatorisch umsetzt. Die Herausforderungen sind beherrschbar, wenn eine systematische Herangehensweise gewählt wird: klare Verantwortlichkeiten, feste Prozesse, regelmäßige Kontrollen und eine offene Kommunikation mit dem Versicherer bei Problemen. So kann das Unternehmen sowohl die Anlagensicherheit als auch den Versicherungsschutz lückenlos sicherstellen.

Brandschutzklauseln in Feuerversicherungen stehen in engem Zusammenhang mit der Risikobewertung eines Objekts und wirken sich somit direkt auf Prämiengestaltung und Deckungsumfang aus. Versicherer beurteilen industrielle Risiken anhand diverser Faktoren: Bauart des Gebäudes, Nutzungsart (Brandlasten, Prozesse), vorhandene Schutzsysteme, organisatorisches Risikomanagement und Schadenhistorie. Aktive Brandschutzmaßnahmen – etwa automatische Löschanlagen – führen in der Regel zu deutlichen Prämienvergünstigungen, da sie das erwartete Schadensausmaß begrenzen. So gewähren viele Versicherer einen Sprinkler-Rabatt auf die Feuerversicherungsprämie, oft im Bereich von 5–20 %, abhängig von der Zuverlässigkeit und Abdeckung der Anlage. Auch andere Sicherheitsausstattungen können mit Nachlässen honoriert werden (Brandmeldeanlage mit Aufschaltung, eine werkseigene Feuerwehr, besondere Alarmierungs- und Überwachungssysteme). Die zuvor genannten Klauseln definieren jedoch gleichzeitig die Bedingungen, unter denen solche Rabatte gelten: Im GDV-Klauselwerk wird etwa beschrieben, dass ein gewährter Prämiennachlass für Sprinkler an fortgesetzte Mängelfreiheit der Anlage geknüpft ist. Werden bei Prüfungen Probleme entdeckt, kann der Versicherer den Nachlass kürzen oder streichen.

Deckungsausschlüsse und -einschränkungen kommen ins Spiel, wenn bestimmte Brandschutzvorkehrungen nicht vorhanden oder nicht aktiv sind. Einige Versicherungsverträge enthalten explizite Klauseln, wonach bei Nichtfunktion einer vorgeschriebenen Anlage der Versicherungsschutz temporär ausgesetzt ist (Suspensivklausel). Beispiel: "Ist die vereinbarte Sprinkleranlage zum Zeitpunkt des Schadeneintritts ganz oder teilweise außer Betrieb, so besteht kein Versicherungsschutz für Brandschäden, die bei funktionierender Sprinkleranlage nicht oder nicht in diesem Ausmaß eingetreten wären." Solche Formulierungen sind streng, jedoch rechtlich zulässig, da sie einen objektiven Risikoausschluss beschreiben. Häufiger wird allerdings nicht mit absoluten Ausschlüssen gearbeitet, sondern mit dem Obliegenheitenmodell: Der Schaden wird reguliert, aber im Nachgang geprüft, ob dem Versicherer ggf. eine Leistungskürzung zusteht (bis hin zu 100 % bei grober Fahrlässigkeit). Seit der VVG-Reform muss der Versicherer dabei die Kausalität beachten: War der Obliegenheitsverstoß nicht ursächlich für den Schaden, bleibt der Schutz bestehen. In der Praxis ist diese Frage aber oft umstritten – z.B. ob fehlende Wartung der Elektroanlage (Verstoß gegen Sicherheitsvorschrift) kausal für den Brand war oder nicht. Hier trägt wie erwähnt der Versicherungsnehmer die Beweislast, was für ihn eine ungünstige Ausgangsposition ist. Deshalb bemühen sich Versicherte im Eigeninteresse, gar nicht erst in diese Situation zu kommen.

Risikobewertung durch FM Global: FM Global nutzt ein Punktesystem oder gradings für Risiken. Die Erfüllung ihrer Empfehlungen und Standards fließt direkt in sogenannte Risk Marks ein. Ein besseres Risk Mark kann dem Kunden am Jahresende eine Mitglieder-Gutschrift (eine Art Gewinnbeteiligung) einbringen. Umgekehrt können nicht adressierte Empfehlungen dazu führen, dass bestimmte Schadenarten vom Schutz ausgenommen werden. Ein fiktives Beispiel: FM Global empfiehlt dringend den Einbau einer flächendeckenden automatischen Löschanlage in einem Lager. Wenn der Kunde dies ablehnt, könnte FM Global eine Deckungsobergrenze für Feuerschäden in diesem Lager festlegen oder einen hohen Selbstbehalt vereinbaren, um das erhöhte Risiko zu spiegeln. Die Vertragsfreiheit im Industriegeschäft erlaubt solche individuellen Abmachungen. In Extremsituationen würde ein Versicherer das Risiko auch gar nicht zeichnen, wenn Mindestschutz nicht vorhanden ist – d.h. ohne Sprinkler kein Versicherungsschutz für diese Betriebsstätte.

Im deutschen Markt sind Deckungsausschlüsse häufig in Form von speziellen Klauseln realisiert, zum Beispiel Terrorausschluss oder Kontaminationsklauseln, die aber den generellen Brandschutz nicht betreffen. Allerdings könnte man den Entzug des Feuerschutzes bei grober Obliegenheitsverletzung faktisch als Ausschluss interpretieren. Ein Aspekt ist noch erwähnenswert: Viele Versicherer bieten gegen Zuschlag eine Klausel “Verzicht auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit” an. Diese soll sicherstellen, dass auch bei grob fahrlässigem Verhalten (ausgenommen Vorsatz) der Schaden voll bezahlt wird. Doch dieser Verzicht gilt nicht für sogenannte Sicherheitsgarantien. Wenn also im Vertrag eine Beschaffenheit des Risikos garantiert wird (z.B. “Objekt ist vollumfänglich sprinklergeschützt”), dann stellt das keine Obliegenheit, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Im Falle der Abweichung (fehlender Sprinklerschutz) greift die Leistungspflicht unter Umständen gar nicht erst, weil das versicherte Interesse anders beschaffen war als deklariert. Dies ist im FM-Bereich relevant, wenn z.B. ein Unternehmen beim Abschluss angibt, bestimmte Schutzsysteme zu haben, diese aber tatsächlich nicht funktionsfähig sind – hier kann die Leistung verweigert werden wegen Gefahrhöhung bzw. Verletzung vorvertraglicher Anzeigepflichten. Es zeigt sich, dass die Grenze zwischen Obliegenheiten, Gefahrenausschluss und Risikoänderung fließend ist.

Prämienkalkulation: Versicherer kalkulieren die Prämie anhand statistischer Schadenwahrscheinlichkeiten, die für ein gut geschütztes Objekt deutlich niedriger sind. Im Facility-Management-Vertragsgespräch kann daher durchaus gerechnet werden: Was kostet die Umsetzung einer Brandschutzmaßnahme vs. welche Prämieneinsparung ergibt sich über die Jahre? Beispielhaft: Der Einbau einer Brandmeldeanlage kostet vielleicht 100.000 €, führt aber zu 10 % Prämiennachlass auf eine Jahresprämie von 200.000 € – somit hätte sich die Anlage nach 5 Jahren rein aus Prämienersparnis amortisiert, von der erhöhten Sicherheit ganz abgesehen. Versicherer unterstützen solche Investitionen manchmal durch Risk Improvement Allowances – FM Global etwa hat Programme, bei denen sie einen Teil der Kosten für Schutzmaßnahmen übernehmen, weil es auch in ihrem Interesse ist, Großschäden zu verhindern.

Zusammenfassend beeinflussen Brandschutzklauseln das Leistungsversprechen des Versicherers und den Preis der Versicherung. Sie sind kein Selbstzweck, sondern spiegeln die Risikogewichtung wider: Je konsequenter der Brandschutz umgesetzt ist, desto umfassender und günstiger kann Versicherungsschutz gewährt werden. Im Gegensatz dazu wird fehlender oder mangelhafter Brandschutz mit Ausschlüssen, Leistungskürzungen oder Prämienzuschlägen “bestraft”. Für das Facility Management bedeutet dies, dass gute Brandschutzpraxis doppelt vorteilhaft ist – sie schützt die Betriebsabläufe und senkt die laufenden Kosten der Versicherung.

(Quellen: Auszüge GDV-Musterklauseln AFB 2010, VdS/ASF-Regelwerk; FM Global Data Sheets/NFPA 25 Angaben sowie FM Global Richtlinien laut Feuertrutz-Bericht.)

Man erkennt, dass die Ziele der Auflagen bei deutschen Versicherern und FM Global übereinstimmen – Vermeidung von Bränden und Begrenzung von Schäden –, jedoch die Umsetzung variiert. Deutsche Bedingungen sind formaljuristisch präzise in Pflichten und Fristen, während FM Global stärker über technische Standards und eigenverantwortliche Umsetzung durch den Kunden agiert. Beide Ansätze erfordern vom Facility Management hohe Sorgfalt, unterscheiden sich aber in der Flexibilität: In Deutschland sind Verstöße primär ein Vertragsbruch mit rechtlicher Sanktion (Leistungsfreiheit), bei FM Global eher ein Grund für Anpassungen im Versicherungsverhältnis (z.B. Prämienerhöhung oder Empfehlungsschreiben). Im Ergebnis gilt jedoch in beiden Fällen: Ein robustes, normgerechtes Brandschutzmanagement ist Voraussetzung für einen zuverlässigen Versicherungsschutz.